Zusammenfassung des Wertgutachtens zur Eigentumswohnung Nr. 4

Allgemeine Informationen:

• Adresse: Südring 7, 51647 Gummersbach
• Eigentumswohnung: Nr. 4 im Erdgeschoss links der Mehrfamiliendoppelhaushälfte
• Kellerraum: Nr. 4
• Sondernutzungsrechte: Kfz-Außenstellplätze ST4 und ST10
• Marktwert: 150.000 €
• Beteiligte Behörden: Stadtverwaltung Gummersbach, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis, WEG-Verwalter Knipping & Grümer Immobilien GmbH.

Objektdaten:

• Nutzung: Vermietet
• Wohnfläche: ca. 87 m²
• Ertragswert: 150.000 €
• Jährlicher Rohertrag: 6.713 €
• Liegenschaftszinssatz: 2,50 %
• Bewohnten Miteigentumsanteil am Grundstück: 902,57/10.000

Beschreibung des Immobilieninhalts:

• Aufteilung: Die Wohnung umfasst mehrere Räume, es sind jedoch Feuchtigkeitsprobleme im Schlafzimmer und Bauteilschäden an Balkon und Stützpfeilern festgestellt worden.
• Bauzustand: Mängel wie Außenputzschäden, Feuchtigkeit an einer Dachgaube, instandsetzungsbedürftige Balkone und eine instandsetzungsbedürftige Kellerausgangstür müssen angesprochen werden. Unter Mängeln sind auch Schäden an Fenstern und Türen vermerkt.
• Balkon: Die Wohnung Nr. 4 verfügt zwar über eine im Grundriss eingezeichnete Balkonfläche, jedoch ist in der Realität kein Balkon vorhanden.

Umgebungsbeschreibung:

• Lage: Das Objekt liegt im Stadtteil Bernberg, etwa 2 km vom Stadtzentrum Gummersbach entfernt. Die Umgebung zeichnet sich durch eine einfache bis mittlere Wohnlage aus, umgeben von älterer Einfamilienhausbebauung.
• Verkehrsanbindungen: Zufriedenheit in der Verkehrslage, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe (letzte Bushaltestelle ca. 200 m entfernt), Anbindung an die A4 in ca. 8 km erreichbar.

Bau- und Instandhaltungszustand:

• Bauart: Die Immobilie wurde 2013/2014 errichtet, ist zwei- bis dreigeschossig. Mängel und Schäden, die vor Ort festgestellt wurden, weisen auf einen mäßigen Bau- und Erhaltungszustand hin. Der Zustand des Gemeinschaftseigentums hat potenziell schwerwiegende bauliche Mängel.
• Notwendige Sanierungen: Einschlägige Defizite umfassen Probleme im Bereich der Heizungsinstallation, des Balkons und der Kellerinfrastruktur, sowie Wasserschäden.

Wertgutachten:

• Vergleichskapitalmietpreise: Im Mietpreisbereich von 5,45 bis 6,75 EUR pro m² für vergleichbare Wohnungen.
• Marktanpassungen: Mögliche Anpassungen basierend auf Bauschäden und Instandhaltungsstau sowie die allgemeine Marktentwicklung eingeschätzt.
• Verkehrswert: 150.000 € bestätigt im Gutachten, mit einer detaillierten Übersicht der Ertragswertanalyse.

Fazit: Das Wertgutachten bei Amtsgericht Gummersbach stellt die Eigentumswohnung als stark sanierungsbedürftig dar mit einem Verkehrswert von 150.000 €. Es bestehen erhebliche Mängel, die sowohl die Qualität des Wohnraums als auch die zukünftige Rentabilität des Objekts beeinflussen. Die Lage ist jedoch in einem durchaus bewohnbaren Bereich mit guten Verkehrsanbindungen. Es sind Maßnahmen zur Instandsetzung dringend empfohlen, um eine Werterhaltung der Immobilie zu gewährleisten.