Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Sachverständige: Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
• Gutachten-Datum: 02.08.2024.
• Gutachten für: Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens (Geschäftsnummer 180 K 016-019/24).
• Stichtag der Wertermittlung: 14.06.2024.

Objektbeschreibung

• Standort: Hauptstraße 27, 29, 29A, 29B, 29C, 45219 Essen (Stadtteil Kettwig).
• Bebauung: Ein bis zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss, denkmalgeschützte Villa. Es gibt insgesamt 6 Wohnungseigentümer und 7 Teileigentümer.
• Grundstücksgröße: 1.190 m².
• Rechtsform: Miteigentumsanteil an dem Grundstück und den zugehörigen Sondereigentümern.

Verkehrswerte der Sondereigentümer

1. Wohnungseigentum Nr. 10 (1-Zimmer-Wohnung im 1. OG)

   • Verkehrswert: 94.000,00 Euro.

2. Teileigentum Nr. 2 (Büro im EG links)

   • Verkehrswert: 118.000,00 Euro.

3. Teileigentum Nr. 7 (Ladenlokal im EG rechts)

   • Verkehrswert: 72.000,00 Euro.

4. Teileigentum Nr. 1 (Massagestudio im KG)

   • Verkehrswert: 131.000,00 Euro.

Gebäudebeschreibung

• Baujahr: Ca. 1900, mehrfach umgebaut, zuletzt 2019.
• Materialien: Massivbauweise, Ziegeldach mit Schieferdeckung, Innenwände mit Putz und Anstrich, einfache Holzfenster.
• Zustand: Das Gebäude hat einen hochwertigen Gesamtzustand, weist jedoch Instandhaltungsstau auf (insbesondere an der Fassade, Feuchtigkeitsschäden in Kellerräumen).

Räume und Flächen

• Teileigentum Nr. 1: Ehemalige Gaststätte, heute Massagestudio (156 m²).
• Teileigentum Nr. 2: Beautysalon (62 m²).
• Teileigentum Nr. 7: Leerstehendes Ladenlokal (41 m²).
• Wohnungseigentum Nr. 10: 1-Zimmer-Wohnung (40 m²).

Lagemerkmale

• Umgebung: Kettwig ist ein historisch gewachsener Stadtteil mit gutem Ruf, jedoch liegt die Hauptstraße in der Lärmeinflusszone eines Flughafens, was potenzielle Lärmbelästigungen mit sich bringt.
• Erschließungszustand: Sehr gut, mit direktem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln (S-Bahn und Bus).

Wichtige Merkmale

• Denkmalgeschützt: Ja, was sowohl Vor- als auch Nachteile in Bezug auf Renovierungsmöglichkeiten mit sich bringt.
• Nutzung: Die Teileigentümer sind vermietet (z.B. Büro, Massagestudio), wobei bei einigen Einheiten eine Genehmigung für die aktuelle Nutzung fehlen könnte.
• Verkehrswerte: Es wurden Verkehrswerte auf Basis verschiedener Berechnungsmethoden (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) ermittelt.

Fazit

Die Immobilie ist eine denkmalgeschützte Villa in einem belebten Stadtteil mit mehreren gewerblichen und Wohnnutzungen. Trotz der historisch gewachsenen Substanz und der erstklassigen Lage ist ein gewisser Instandhaltungsstau zu berücksichtigen, insbesondere hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden. Die ermittelten Verkehrswerte spiegeln die aktuellen Marktbedingungen wider, wobei die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten und der angrenzende Lärm des Flughafens bedeutende Faktoren für die zukünftige Wirtschaftlichkeit sein können.