Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

• Gutachten erstellt von: Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel
• Gutachtensdatum: 23.01.2023
• Standort der Immobilie: Reuenberg 45A, 45357 Essen, Stadtteil Dellwig
• Art des Objekts: Erbbaurecht an einem mit einem Gewerbegebäude bebauten Grundstück
• Erbbaurechtsgrundbuch: Dellwig Blatt 1208
• Verkehrswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts (Stichtag 08.12.2022): 402.000 EUR

Immobilienbeschreibung:

1. Lage und Umgebung:

   • Der Standort befindet sich in Essen, einem Zentrum des Ruhrgebiets mit ca. 590.000 Einwohnern.
   • Dellwig ist ein Stadtteil mit einer Mischung aus Wohn- und Gewerbegebieten. Es gibt eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in der Nähe.

2. Grundstück:

   • Flurstück: 247
   • Größe: 925 m²
   • Art der Bebauung: 1-geschossiges Gewerbegebäude (ehemaliger Lebensmittel-Discounter)
   • Zugang: Zwei Zufahrten, eine von der Reuenberg und eine von einer Stichstraße.
   • Erschließungszustand: Ausreichend, mit Kanalanschlüssen, Frischwasser, Strom, Telefon und Gas.
   • Umgebung: Aufgelockerte Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und Gewerbe.

3. Gebäudebeschreibung:

   • Baujahr: ca. 1980
   • Bauweise: Massivbauweise mit Flachdach.
   • Nutzungsart: Derzeit genutzt als Fachhandel für Gastronomiebedarf.
   • Bodenbeläge: Kunststeinplatten im Verkaufsraum, keramische Fliesen in den sanitären Anlagen.
   • Zustand: Altersbedingter Instandhaltungsbedarf, z. B. Durchfeuchtungen im Deckenbereich, Schäden an Fassade, veraltete Heizungsanlage.
   • Gesamtnutzfläche: Ca. 423 m², verteilt auf Verkaufsräume, Lager, Büro und zwei Toiletten.
   • Vermietungszustand: Objekt ist derzeit vermietet.

4. Rechtliche Rahmenbedingungen:

   • Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren, beginnend 1980 (Restlaufzeit: ca. 57 Jahre).
   • Eintragung einer Erbbauzinsreallast in Abteilung II, die im Gutachten nicht berücksichtigt wurde.
   • Eine Wertsicherungsklausel im Erbbauvertrag, die Erhöhung des Erbbauzinses beim Anstieg des Verbraucherpreisindexes vorsieht.

5. Verkehrswertermittlung:

   • Wertermittlungsverfahren: Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
   • Bodenwert (unbelastetes Grundstück): 204.000 EUR.
   • Ertragswert des Erbbaurechts: 408.000 EUR.
   • Sachwert des Erbbaurechts: 382.000 EUR.
   • Ablauf der Wertermittlung: Die Weighting des Verkehrswertes erfolgt mit 3/4 Ertragswert und 1/4 Sachwert.

Wichtige Informationen:

• Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, die sowohl in einem umliegenden Wohngebiet als auch in einem gewerblichen Umfeld gut positioniert ist.
• Das Gebäude ist in einem altersgerechten Zustand mit signifikantem Renovierungsbedarf.
• Der Verkehrswert wurde ohne Berücksichtigung der möglichen Belastungen aus Abteilung II des Grundbuchs ermittelt, was den Wertvorteil für den Käufer erhöhen kann.
• Die örtliche Marktsituation und spezifische bauliche Mängel wirken sich negativ auf die Bewertung aus.

Diese umfassende Zusammenfassung ermöglicht es potenziellen Käufern, sich einen schnellen und detaillierten Überblick über die Merkmale und den Wert der Immobilie zu verschaffen.