Zusammenfassung des Wertgutachtens für das Hotel-Appartement Nr. 90

Allgemeine Informationen:

• Gutachten erstellt von: Dipl.-Ing. Stefan Mengden, Architekt, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
• Objekt: Hotel-Appartement Nr. 90, 8. Obergeschoss, Schönwasserstraße 12, 12a, 47800 Krefeld.
• Verkehrswert zum Stichtag (03.04.2024): 7.500,00 EUR.
• Auftraggeber: Amtsgericht Krefeld, Zwangsversteigerungsabteilung.

Objektdaten:

• Gebäudeart: Hotel-Appartement.
• Wohnfläche: 16 m².
• Nutzfläche: 16 m².
• Stellplätze: keine expliziten Angaben.

• Flurstücksgröße: 3.994 m² (Miteigentumsanteil 2.783/1.000.000).

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Lage:

• Stadtteil: Bockum, Krefeld.
• Umgebung: Wohngebiet mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern sowie einer guten Anbindung an das Stadtzentrum (ca. 4 km) und die Autobahn A57 (ca. 1 km).
• Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Geschäfte, Restaurants, Krefelder Zoo, Schwimmbad vorhanden.

Wertansatz:

• Methoden der Wertermittlung: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Der Hauptwert wurde im Ertragswertverfahren mittels nachhaltiger Mieten festgestellt.
• Mietvertrag: Das Appartement ist Teil einer Eigentümergemeinschaft, die das Appartement im Rahmen eines Mietvertrags an den Hotelbetreiber vermietet (Netto-Kaltmiete von 6.500,00 EUR für das gesamte Hotel).

Bauliche Beschreibung:

• Baujahr: 1973, mit einer erwarteten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von etwa 30 Jahren.
• Bauwerk: 10 Vollgeschosse, Flachdach, normale Wärmeschutzmaßnahmen, Mauerwerk, Brennwertkessel zur Beheizung, zentrale Warmwasserbereitung.
• Innenausstattung: Laminat in Holzoptik, Raufasertapete an den Wänden, Badezimmer mit typischen Baujahr-Fliesen.
• Ausstattungsniveau: Überwiegend mittel, teilweise einfach.

Technische Anlagen:

• Heizungsanlage: Blockheizkraftwerk.
• Sanitäre und Elektroinstallationen: Typisch, wobei keine Funktionsprüfungen durchgeführt wurden.

Wirtschaftliche Aspekte:

• Jährliche Nettokaltmiete für das Appartement: 1.350,97 EUR.
• Bewirtschaftungskosten: Ca. 61,81 % der Nettokaltmiete.
• Reinertrag: 222,72 EUR pro Jahr, basierend auf der Ertragswertberechnung.

Bodenwert-Ermittlung:

• Bodenrichtwert in Krefeld: 310 EUR/m² (für mehrgeschossige Bauweise).
• Nach Korrekturfaktoren ergibt sich ein Bodenwertanteil von ca. 4.510,00 EUR.

Rechtliche und wirtschaftliche Belastungen:

• Zwangsversteigerung: Anordnung durch das Amtsgericht, keine besonderen sozialen Bindungen bekannt.
• Eigentumsverhältnisse: Die Veräußerrung des Appartements erfordert die Zustimmung des Verwalters und des Eigentümers der Gewerbeeinheit.

Fazit

Das Hotel-Appartement Nr. 90 in Krefeld weist ein durchschnittliches baujahrstypisches Wohnumfeld auf und ist als Ertragsobjekt geeignet. Mit einem geschätzten Verkehrswert von 7.500,00 EUR und der vertraglich gesicherten Nutzung ergibt sich eine übersichtlich kalkulierbare Perspektive für potenzielle Käufer im Rahmen der Zwangsversteigerung.