Zusammenfassung der Immobilie - Herdecker Straße 105 b, 58543 Witten

Allgemeine Informationen:

• Art der Immobilie: Einfamilienwohnhaus mit Anbau und Freifläche
• Nutzung: Das Objekt ist als Einfamilienhaus ausgelegt, mit einer Nutzfläche, die als Anbau genutzt wird.
• Standort: Herdecker Straße 105 b, Witten, Stadtteil Annen
• Amtsgericht: Witten
• Gutachten Nummer: 007 K 010/23
• Wertermittlungsstichtag: 01.08.2023

Objektmerkmale:

• Grundstücksgröße: 2.481 m² (Flurstücke 140 und 141)
  • Flurstück 140: 1.898 m²
  • Flurstück 141: 583 m²
• Baujahr: Ursprünglich Anfang der 1900er Jahre
• Bruttogrundfläche: 507 m²
• Wohn- und Nutzfläche: 182 m²
• Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 30 Jahre

Bau- und Zustand:

• Bauweise: Das Wohnhaus ist nicht unterkellert. Der Anbau ist eingeschossig und hat einen separaten Eingang.
• Ingenieurtechnische Details:
  • Mauerwerk: Bruchsteine, teilweise verputzt
  • Dachform: Satteldach bei Wohnhaus, Pultdach beim Anbau mit Ziegeldachdeckung
  • Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster
• Garagen: 3 Pkw-Garagen, zwei in massiver Bauweise, eine als Blechgarage
• Zugang: Über einen Privatweg, die Abwasserentsorgung ist gesichert, die Lage der Versorgungsleitungen ist jedoch unbekannt.

Bewertungsergebnisse:

• Sachwert gesamt: 284.000 €
  • Verkehrswert (Marktwert) ohne bergbauliche Belastung: 284.000 €
  • Verkehrswert (Marktwert) unter Berücksichtigung von bergbaulichen Risiken: 263.000 €
• Verkehrswerte der Flurstücke:
  • Flurstück 140: 14.200 € (unter Berücksichtigung bergbaulicher Risiken: 13.150 €)
  • Flurstück 141: 269.800 € (unter Berücksichtigung bergbaulicher Risiken: 249.850 €)

Marktfaktoren und Risiken:

• Es wurde ein merkantiler Minderwert durch die bergbaulichen Verhältnisse festgestellt. Die Region ist durch historischen Bergbau geprägt, was möglicherweise zukünftige Risiken für die Immobilie darstellt.
• Eine Marktanpassung wurde vorgenommen. Der Sachwert wurde um 214.000 € für Instandhaltungsrückstände reduziert.

Umgebung und Infrastruktur:

• Lage: Die Immobilie liegt in der Nähe zu öffentlichen Verkehrsanbindungen und der Stadtmitte Witten (ca. 5 km entfernt).
• Versorgung: Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen, und medizinische Versorgung sind im Stadtteilzentrum Annen vorhanden.
• Erschließung: Die Grundstücke sind im Außenbereich gelegen, mit ärztlicher Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten und der Anbindung an Autobahnen in der Nähe.

Instandhaltungsrückstand:

• Ein Instandhaltungsrückstand von etwa 213.850 € wurde ermittelt, welcher durch unterlassene Instandhaltungen entstanden ist. Wesentliche Arbeiten an Elektroinstallation, Sanitärbereichen und Heizungsanlagen sind erforderlich.

Fazit

Die Immobilie Herdecker Straße 105 b in Witten ist ein umfangreiches Objekt mit großem Potenzial, allerdings durch bautechnische Rückstände und bergbauliche Risiken belastet. Der Verkehrswert wurde differenziert ermittelt, wobei sowohl der aktuelle Zustand als auch die Marktentwicklung berücksichtigt wurden. Die variables Umfeld bietet erweiterte Möglichkeiten, erfordert jedoch auch adäquate Instandhaltungsmaßnahmen zur Wahrung des bestmöglichen Wertes.