Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens über die Immobilie Ramelshovener Straße 1-3, 53347 Alfter

Grundlegende Informationen

• Objektart: Grundstück mit zwei Wohnhäusern und einer Garage
• Adresse: Ramelshovener Straße 1-3, 53347 Alfter
• Gutachten erstellt von: Dr.-Ing. Björn Haack, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
• Aktenzeichen: 023 K 048/23
• Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag:
  20. Februar 2024
• Bewertungsobjekt Verkehrswert: 285.000 EUR

Grundstücksdetails

• Gesamtfläche des Grundstücks: 299 m²
• Brutto-Grundfläche der Wohnhäuser: ca. 174 m² (Haus Nr. 1: 76 m²; Haus Nr. 3: 85 m²)
• Alter der Gebäude:
  • Haus Ramelshovener Straße 1: Vermutlich frühes 19. Jahrhundert und als Baudenkmal eingestuft.
  • Haus Ramelshovener Straße 3: Erbaut zwischen 1959-1961
• Zustand der Gebäude:
  • Haus Nr. 1 ist in einem deutlich unterdurchschnittlichen Zustand mit unverwirklichtem Sanierungsbedarf.
  • Haus Nr. 3 zeigt altersbedingte Abnutzungserscheinungen, benötigt jedoch Modernisierung.

Lage

• Makrolage: Rheinsiegkreis in Nordrhein-Westfalen, nahe Bonn (ca. 10 km) und Köln (ca. 33 km).
• Mikrolage:
  • Der Ortsteil Witterschlick ist bekannt für die Nähe zu Erholungsgebieten und infrastrukturellen Anbindungen.
  • Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an Straßen (A 565) und öffentliche Verkehrsmittel (S-Bahn, Stadtbahn).
  • Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung in der Nähe vorhanden.
• Lärm- und Emissionsbelastung: Gering im Vergleich zur Umgebung, keine signifikanten Verkehrsbelastungen.

Nutzungssituation

• Teile der Immobilien sind vermietet, wobei die Mietverträge zum Zeitpunkt des Gutachtens nicht vorlagen.
• Ein Haus (Nr. 1) war unbewohnt und teilweise im Rohbauzustand.

Rechtliche Rahmenbedingungen

• Grundstück in Mischbaufläche mit der Erlaubnis von Bebauung gemäß § 34 BauGB.
• Es bestehen keine Baulasten oder Wohnungsbindungen; gleichzeitig ist ein Teil der Immobilie denkmalgeschützt.

Beschaffenheit der baulichen Anlagen

• Haus Nr. 1:
  • Fachwerkbau mit unbeheiztem Dachgeschoss und Gasheizung.

• Haus Nr. 3:

  • Zweigeschossig, untermauert durch Stahlbeton, mit Gasheizung, hat jedoch einige Modernisierungsbedarfe.

  Bewertung und Wertminderung

• Herstellungskosten der baulichen Anlagen: 260.432 EUR
• Alterswertminderung: 169.281 EUR (65 % der Herstellungskosten)
• Vorläufiger Sachwert der Anlagen: 91.151 EUR
• Sachwert der Außenanlagen: 6.381 EUR
• Bodenwert: 161.460 EUR
• Verkehrswert (endgültig): 285.000 EUR

SWOT-Analyse

• Stärken:

  • Hohe Nachfrage nach Wohnraum im Köln-Bonner Raum.
  • Gute Erschließung und Lage.

• Schwächen:

  • Mangelhafter Zustand der Gebäude, insbesondere Haus Nr. 1.

• Chancen:

  • Wachstum der Region und mögliche Aufwertung durch Sanierungsmaßnahmen.

• Risiken:

  • Marktveränderungen, steigende Baukosten und mögliche Wertminderungen durch bauliche Auflagen (Denkmalschutz).

Fazit

Die Immobilie in Ramelshovener Straße 1-3 in 53347 Alfter stellt ein potenzielles Investment dar, das jedoch durch den Zustand der Gebäude, insbesondere des denkmalgeschützten Hauses, die hierzu erforderlichen Renovierungsmaßnahmen sowie die baulichen Gegebenheiten, belastet ist. Eine Kaufentscheidung sollte daher auch die Kosten und den Aufwand für Sanierungen mit einbeziehen und die Marktbedingungen im Blick behalten.