Zusammenfassung des Wertgutachtens für die Immobilie in Bad Griesbach

Allgemeine Informationen:

• Standort: Schwaimer Straße 69, 94086 Bad Griesbach, Gemarkung Karpfham
• Aktenzeichen: 803 K 38/22
• Wertermittlungsstichtag: 10.10.2023
• Verkehrswert: 150.000,00 EUR (einhundertfünfzigtausend Euro)
• Auftraggeber: Amtsgericht Passau, Abteilung für Zwangsversteigerungssachen

Immobilienbeschreibung:

• Die Bewertung bezieht sich auf ein Anwesen, das aus einem unbewohnten Wohnhaus aus dem Jahr 1934 und zwei Scheunengebäuden (Baujahr 1957) besteht.
• Zudem umfasst die Bewertung ein unbebautes Grundstück mit der Flurnummer 661/6.

Zuschnitt und Flächen:

• Flurstück 660: ca. 1.601 m² (Gemischte Nutzung)
• Flurstück 661: ca. 4.275 m² (Landwirtschaftsnutzung, davon ca. 1.022 m² im Dorfgebiet)
• Flurstück 661/6: ca. 2.161 m² (Unbebaut)
• Gesamtfläche des Anwesens beträgt ca. 5.876 m² inklusive des unbebauten Grundstücks.

Lagebeschreibung:

• Makrolage: Die Immobilie befindet sich in Bad Griesbach, einer Stadt mit ca. 9.000 Einwohnern. Die Wirtschaft wird durch Gesundheitswirtschaft, Golf, Tourismus und Gastronomie geprägt. Prognosen deuten auf ein Bevölkerungswachstum hin.
• Mikrolage: Das Anwesen liegt im Stadtteil Schwaim, ca. 3,7 km vom Stadtzentrum entfernt, unweit der Bundesstraße B388. Die Umgebung besteht aus landwirtschaftlichen Anwesen und gemischter Bebauung.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an den Individualverkehr durch Bundesstraße und Autobahnen. Die nächste Bushaltestelle ist in unmittelbarer Nähe, und der Bahnhof Karpfham bietet Zugang zu Regionalzügen.

Erschließung:

• Die Grundstücke sind nicht an die öffentliche Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen. Elektrizität ist vorhanden, jedoch lange nicht aktiv.
• Ein Zugang zu den Flurstücken erfolgt über die Schwaimer Straße.

Bau- und Unterhaltszustand:

• Das Wohnhaus ist in einem schlechten Zustand, unbewohnbar und weist zahlreiche Schäden auf, einschließlich einer Gefährdung durch verborgene Mängel.
• Die Scheunen sind ebenfalls sanierungsbedürftig, mit spezifischen Schäden an Dach und Ausstattung.
• Ein Energieausweis liegt nicht vor.

Marktverhältnisse:

• Die allgemeine Marktlage ist durch steigende Zinsen und Inflation belastet. Eine unterdurchschnittliche Marktgängigkeit aufgrund des schlechten Zustands der Immobilie wird festgestellt.

Bewertungsverfahren:

• Der Verkehrswert wird über das Sachwertverfahren ermittelt, unter Berücksichtigung der hohen Sanierungsbedarfe und der Lage.
• Die Einfamilien- und Zweifamilienhäuser im Wohnbereich werden vorwiegend zur Eigennutzung bewertet, was die Ergebnisse des Sachwertverfahrens beeinflusst.

Ergebnisse der Wertermittlung:

• Sachwert: 150.000,00 EUR
• Aufteilung des Verkehrswertes auf die einzelnen Flurstücke und das unbebaute Grundstück erfolgt unter Berücksichtigung des aktuellen Marktwertes und der spezifischen Merkmale jeder Fläche.
• Besondere Abzüge wurden für Schäden und fehlende Nutzungsmöglichkeiten in der Wertermittlung berücksichtigt.

Zusammenfassend ergibt sich ein Verkehrswert von 150.000 EUR, was eine realistische Einschätzung für das unbewohnbare Gebäude und die umgebenden Flächen im aktuellen Marktumfeld darstellt.