Zusammenfassung der Immobilie in Wachtberg-Adendorf

Objektbeschreibung

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Töpferstraße 92, 53343 Wachtberg und umfasst mehrere Grundstücke mit einer Gesamtgröße von 1.776 m². Es besteht aus einem Wohn- und Geschäftshaus, einer rückwärtigen Autowerkstatt sowie einem Garagen- und Lagergebäude.

Bauliche Gegebenheiten

• Baujahr: Ursprünglich ca. 1949 mit Erweiterungen in 1958, 1972 und 1984.
• Nutzbare Fläche: Insgesamt ca. 783 m², aufgeteilt in:
  • Gewerbeeinheit (Autowerkstatt): ca. 324 m²
  • Gewerbeeinheit (Ausstellungsraum): ca. 110 m²
  • Wohnung 1 (EG/OG): ca. 182 m²
  • Wohnung 2 (OG, vermietet): ca. 54 m²
  • Wohnung 3 (DG, unbewohnt): ca. 113 m²
• Zubehör: Zwei Einbauküchen im EG und OG, aber der Zeitwert dieser Küchen wird auf 0 EUR geschätzt.

Rechtliche Rahmenbedingungen

• Nutzungen: Das Objekt wird teilweise gewerblich (Autowerkstatt und Ausstellungsraum) und teilweise wohnlich genutzt.
• Mietverhältnisse: Mieterträge werden für die gewerblichen Einheiten mit ca. 2.000 EUR/Monat (zuzüglich MwSt.) angesetzt. Die Wohnung im OG links ist für 480 EUR/Monat vermietet.
• Rechte im Grundbuch: Einige Eintragungen, darunter Geh- und Fahrrechte sowie eine Reallast, sind vorhanden, die jedoch als nicht wertrelevant betrachtet werden.

Standort und Umgebung

• Lage: Adendorf gehört zur Gemeinde Wachtberg, etwa 6 km vom Zentrum und 19 km von Bonn entfernt. Die Umgebung ist geprägt von Wohn- und Mischgebietsstrukturen.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, einschließlich eines nahegelegenen Busbahnhofs und eines Schienenverkehrsanschlusses in Meckenheim (ca. 5 km entfernt).
• Infrastruktur: Ausreichende Annehmlichkeiten in der direkten Umgebung, wie Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten.

Zustand der Immobilie

• Erhaltungszustand: Insgesamt durchschnittlicher Zustand, jedoch sind einige Bereiche, wie das Dachgeschoss, sanierungsbedürftig (Schwarzschimmel, Wasserschäden).
• Energetische Qualität: Es liegt kein Energieausweis vor, und das Gebäude erfüllt vermutlich nicht die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes.

Verkehrswert

• Vorläufiger Verkehrswert: Der Verkehrswert wird zum 13. Juni 2023 auf ca. 740.000 EUR geschätzt, basierend auf einem Ertragswertverfahren.
• Ertragsberechnung:
  • Rohertrag: 47.154 EUR/Jahr
  • Bewirtschaftungskosten: 10.467 EUR/Jahr
  • Grundstücksreinertrag: 36.687 EUR/Jahr
  • Unter Berücksichtigung spezieller Merkmale ergibt sich ein Ertragswert von insgesamt 738.205 EUR.

Besondere Merkmale

• Restnutzungsdauer: Für die baulichen Anlagen wurde eine durchschnittliche Restnutzungsdauer von ca. 25 Jahren ermittelt.
• Bodenwert: Der gesamte Bodenwert wurde auf 538.560 EUR geschätzt, basierend auf einem Bodenrichtwert von 360 EUR/m² für den bebaubaren Bereich und 108 EUR/m² für Gartenflächen.

Schlussfolgerung

Die Immobilie Töpferstraße 92 in Wachtberg bietet ein interessantes Investmentpotenzial durch ihre gemischte Nutzung aus Wohn- und Gewerbeanteilen. Der Zustand der Immobilie erfordert jedoch Investitionen in die Instandhaltung und möglicherweise in die Modernisierung, um langfristig den Wert zu sichern und zu steigern. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind weitgehend ohne nennenswerte Belastungen, was die Attraktivität des Objekts erhöht.