Zusammenfassung der Immobilie

Objektbeschreibung

• Objektart: Zweifamilienhaus als Doppelhaushälfte
• Adresse: Haßlocher Straße 183, 65428 Rüsselsheim, Hessen
• Verkehrswert: 375.000 € (Stand: 01.08.2023)
• Größe des Grundstücks: 463 m²
• Baujahr: Ursprünglich 1921, mit Renovierungen in den Jahren 1960, 1961, 1997 und 2013. Für die Wertermittlung wird ein fiktives Baujahr von 1983 angenommen.

Grundstückseigenschaften

• Lage: Makrostandort im Rhein-Main-Gebiet, Mikrolage östlich der Innenstadt Rüsselsheim. Nahversorgung, Schulen und Freizeitmöglichkeiten sind fußläufig erreichbar.
• Erschließung: Anbindung an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz, Telekomanschluss vorhanden.
• Bodenwert: 275.000 €

Gebäude

• Bauweise: Vollunterkellertes, zweigeschossiges Haus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Außenwände sind hauptsächlich aus Mauerwerk, Dächer als Mansarddach gestaltet.
• Wohnfläche: Erdgeschoss 59 m², Obergeschoss 74 m².
• Ausstattung: Überwiegend neuzeitliche Kunststofffenster mit Isolierverglasung, mittlere Sanitärausstattung. Zustand als mittlerer Wohnwert bewertet.
• Zubehör: Eine Garage und ein Stellplatz sind vorhanden, Garage wurde als 50 € pro Monat bewertet, Stellplatz mit 30 €.

Nutzung und Mietverhältnisse

• Aktuelle Nutzung: Das Objekt ist derzeit zwei Kleinwohnungen aufgeteilt. Es sind keine bestehenden Mietverhältnisse bekannt.
• Marktübliche Mieten:
  • Erdgeschoss: ca. 9,75 € pro m²
  • Obergeschoss: ca. 9,50 € pro m²

Wertermittlungsverfahren

• Ertragswertverfahren: Hauptverfahren zum Ansatz des Verkehrswerts, da das Objekt zur Vermietung gedacht ist.
• Nettoanfangsrendite (NAR): 2,22%.

Vor- und Nachteile

• Vorteile: Gute Lage im Rhein-Main-Gebiet, gepflegter Zustand der besichtigten Flächen, sowie durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen.
• Nachteile: Unbekannter Zustand des nicht besichtigten Ober- und Dachgeschosses, potenzielle illegale Anbauten, erhöhte Feuchtigkeit im Keller und zeitweilige Lärmemissionen.

Energieerfassung

• Energieausweis: Es liegt kein Energieausweis vor, der energetische Zustand kann nicht bewertet werden.

Fazit

Die Liegenschaft Haßlocher Straße 183 in Rüsselsheim stellt sich als gut gelegenes Zweifamilienhaus mit mittlerem Wohnwert dar. Die Bewertung durch Christian W. Petri ergibt einen Verkehrswert von 375.000 € unter Berücksichtigung der Standorteigenschaften, Ertragswertverhältnisse und baulichen Merkmale. Das Urteil über die Verkehrswertentwicklung wird von den Faktoren der Marktsituation und den Ertragsaussichten der Vermietung der Einheiten beeinflusst.