Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

• Sachverständiger: Hans-Jörgen Christner, Dipl.-Ing. (FH & TU), öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.
• Objektart: Wohnung Nr. 14 mit Sondernutzungsrechten an Kellerräumen.
• Standort: Nordenstraße 4, 85221 Dachau, Bayern.
• Wertermittlungsstichtag: 19. Juli 2023.
• Aktenzeichen: 1514 K 721/23 (Amtsgericht München).

2. Lagebeschreibung

• Makrolage: Dachau ist eine große Kreisstadt in Oberbayern, etwa 17 km nordwestlich von München, gut an das Verkehrsnetz angebunden (Bahn und Autobahn).
• Mikrolage: Die Wohnung befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet mit guter Infrastruktur, einschließlich Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung.

3. Objektspezifische Merkmale

• Art der Wohnung: 2-Zimmerwohnung (rd. 62 m² Wohnfläche) im Erdgeschoss.
• Sondernutzungsrechte:
  • Kellerräume Nr. 34 und Nr. 35 (insgesamt rd. 7 m²).
  • 1/35 Anteil am Kellerraum Nr. 36 mit Sondernutzungsrechten an den Kellerräumen Nr. 21, Nr. 36 und Nr. 55.
• Bauweise: 3-geschossige, unterkellerte Wohnanlage aus dem Jahr 1955, Massivbauweise mit späteren Teilmodernisierungen.

4. Baulicher Zustand und Ausstattung

• Zustand der Wohnanlage: Allgemein in gutem Zustand; die Fenster benötigen teils einen neuen Anstrich.
• Wohnung: Durchschnittliche Ausstattung; Bad und Wohnräume zeigen Nutzungsspuren.
• Heizen: Gaszentralheizung, Wärmeabgabe über Thermostatventile.

5. Wirtschaftliche Aspekte

• Verkehrswert:
  • Wohnung Nr. 14: € 330.000
  • Anteil an Kellerraum Nr. 36: € 750
• Wohngeld: Monatlich € 442,10.
• Rücklagen: Insgesamt ca. € 140.301 für die Wohnanlage.

6. Besonderheiten

• Nutzung: Die Wohnung wird aktuell von einer Miteigentümerin bewohnt.
• Besichtigung: Die Besichtigung der Kellerräume war nicht möglich.
• Rechtliche Situation: Das Gutachten ist für den Zwangsversteigerungsprozess bestimmt. Die Wohnung wird im miet- und lastenfreien Zustand bewertet.

7. Zusammenfassung der Wertanalyse

• Der Verkehrswert der Wohnung und der Sondernutzungsrechte berücksichtigt aktuelle Marktbedingungen und vergleichbare Immobilienpreise in der Umgebung.
• Preisentwicklungen unterliegen den Einflüssen der wirtschaftlichen Lage und spezifischen Marktgegebenheiten, welche in der objektindividuellen Marktanpassung berücksichtigt wurden.

Fazit

Die 2-Zimmerwohnung in Dachau bietet eine interessante Gelegenheit für potenzielle Käufer in einem gesuchten Wohnort mit guter Anbindung ins Münchener Umland. Die Immobilie ist relativ gut erhalten und weist funktionale Schwächen auf, jedoch keine gravierenden baulichen Mängel.