Zusammenfassung des Gutachtens über das Wohnungseigentum Nr. 1, EG, Sebastianusstraße 12, Stolberg / Atsch

1. Allgemeine Informationen:

• Gutachten für: Amtsgericht Eschweiler im Rahmen einer Zwangsversteigerung (Aktenzeichen: 43K591/21).
• Verfasser: Dipl. Ing. Iris Ackermann.
• Standort: Stolberg / Atsch, Sebastianusstraße 12.
• Baujahr: 1961.
• Wohneinheit: Eigentumswohnung Nr. 1 im Erdgeschoss (links), Teil eines Mehrfamilienhauses mit 13 Einheiten.

2. Objektbeschreibung:

• Wohnfläche: Ca. 83 m².
• Aufteilung: Drei Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon (Richtung Nordwest), sowie ein Kellerraum.
• Keller: Zugeordnet und Bestandteil der Wohnung.

3. Verkehrswert:

• Ermittelter Verkehrswert: 135.000,00 € (einhundertfünfunddreißigtausend Euro).
• Ersatzwert: 7.100,00 €.
• Miteigentumsanteil: 76,37/1.000 an dem Grundstück.

4. Grundstücks- und Lagebeschreibung:

• Grundstücksgröße: 1.195 m².
• Lage: Innerhalb einer geschlossenen Bebauung etwa 2 km nordwestlich des Stadtzentrums von Stolberg.
• Umgebung: Mehrheitlich zweigeschossige Wohn- und Geschäftshäuser, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Verkehrsanbindungen (ÖPNV) in unmittelbarer Nähe.
• Erschließung: Grundstück ist an die öffentliche Versorgung (Wasser, Strom, Kanal) angeschlossen und erschließungsbeitragsfrei.

5. Gebäudezustand:

• Baulicher Zustand: Durchschnittlicher Zustand; umfasst originale und teilweise modernisierte Elemente (z.B. Austausch der Fenster).
• Energetischer Zustand: Energetische Anforderungen sind vor 1977 unrichtig; Schallschutzmaßnahmen unzureichend.
• Besonderheiten: Nach einer Hochwasserereignis wurden in den Umgebungen Schäden und Sanierungsbedürftigkeiten festgestellt, jedoch war das spezifische Objekt in diesem Kontext nicht direkt betroffen.

6. Wertermittlungsverfahren:

• Anwendung des Ertragswertverfahrens und des Vergleichswertverfahrens, um den Verkehrswert zu ermitteln und zu stützen.
• Marktmiete: Der monatliche Mietwert von 5,20 €/m² (Marktkonform) wurde angesetzt.

7. Energiewerte:

• Schätzung der Energieeffizienzklasse: F (Endenergiebedarf 160-199 kWh/m²).

8. Besonderheiten:

• Einschränkungen: Eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Transformatorenstation und Leitungsrechte) beeinträchtigen die Nutzung.
• Änderungen: Das Objekt wurde teilweise infolge der Hochwasserereignisse 2021 beschädigt, die vollständigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind jedoch unklar.

9. Fazit: Das Gutachten stellt fest, dass die Eigentumswohnung im Erdgeschoss eine wertstabile Investition darstellt, trotz der Auswirkungen, die durch Naturereignisse auf die Umgebung entstanden sind. Der ermittelte Verkehrswert reflektiert den Marktpreis unter Berücksichtigung der aktuellen Gegebenheiten und wird als ausreichend angesehen, um die wirtschaftliche Substanz der Immobilie widerzuspiegeln.