Zusammenfassung der Immobilie in Oberhausen (Eschenstraße 63 A, Wohnung Nr. 2)

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Wohnung Nr. 2 im Obergeschoss eines Wohnhauses
• Standort: Eschenstraße 63 A, 46049 Oberhausen, Stadtteil Lirich
• Aktenzeichen: 17K 005/24
• Baujahr: 1995, Umwandlung in Wohnungseigentum im Jahr 2000
• Miteigentumsanteil: 347/1.000 eines Grundstücks von 335 m²

Objektmerkmale:

• Wohnfläche: ca. 88 m², verteilt auf Diele, Küche, Flur mit Abstellraum, Gäste-WC, Bad, Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon, Schlafzimmer und Kinderzimmer.
• Zusätzliche Fläche: Balkon von ca. 12 m² (3,06 m² der Wohnfläche zugerechnet) und ein Kellerraum (Keller Nr. 2).
• Zustand: Funktionstüchtig mit teils sichtbaren Gebrauchsspuren (Wartung und Pflege), jedoch keine sofort erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen.

Ausstattung:

• Bodenbeläge: Fliesen in allen Räumen.
• Wände: Tapeten und teilweise gestrichene Flächen, raumhohe Fliesen im Bad.
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
• Sanitär: Mittel- bis leicht gehobene Ausstattung mit Badewanne, Dusche, Waschbecken und Hänge-WC.
• Heizung: Zentralheizung (Gas) mit Fußbodenheizung; Kaminofen im Wohnzimmer.

Grundstücksmerkmale:

• Erschließung: Gute Anbindung über Eschenstraße, parkplatztechnisch begrenzt, jedoch ausreichend.
• Nachhaltige Nutzung: Ongoing wirtschaftliche Erschließung durch vorhandene artikel Gärten und Grünflächen.
• Lage: Hauptsaktribut als innerstädtische Wohnlage. Lärmbelastung durch Bahn- und Güterverkehr ungewiss, aber durch gut angelegte Grünanlagen gemildert.

Wertgutachten:

• Verkehrswert: 180.000 € (Stand: 24. April 2024). Der Wert wird unter Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Merkmalen (z.B. fehlende Rücklage) ermittelt.
• Bodenwert: Ca. 31.000 € (auf Basis eines Bodenrichtwerts von 230 €/m², berücksichtigte Anpassungen).
• Ertragswert: Ermittelt unter den heutigen Mietpreisen in der Umgebung, für eine fiktive Jahresmiete von ca. 646,80 € und abzüglich bewirtschaftungsbedingter Ausgaben.

Rechtliche Situation:

• Teilungserklärung: Vorhanden, keine ungewöhnlichen Vertragsvereinbarungen; Sondereigentumsrechte eingehalten.
• Rücklagen: Rücklagen von ca. 3.300 € bis Ende 2024, jedoch unzureichend für größere Reparaturen (Empfehlung: mindestens 20.000 €).
• Eingetragene Rechte: Zwangsversteigerungsvermerk (17K 005/24) ist aktuell und könnte potenzielle Käufer beeinflussen.

Lage und Umfeld:

• Der Stadtteil Lirich liegt etwa 2,5 km westlich der Oberhausener Innenstadt. Er ist geprägt von einer Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzungen, nachdem die Gebietsplanung auf eine vollständige Erschließung hindeutet. Lirich wird als einfach bis mittleres Wohnniveau eingeordnet, mit überwiegend industriellen Umwelteinflüssen.

Fazit:

Diese Immobilie stellt eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung in einer innerstädtischen Umgebung dar, die für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen von Interesse sein könnte, jedoch ist der Zugang zu einer soliden Rücklagenbildung für größere Instandhaltungen und zukünftige Investitionen ein entscheidender Faktor.