Zusammenfassung der Immobilie

Immobilienname: Eigentumswohnung
Adresse: Würzburger Str. 91, 63517 Rodenbach, Deutschland
Bewertungsstichtag: 06.05.2024
Verkehrswert: 157.500 €
Fläche: 70,89 m² (Wohn- und Nutzfläche)
Baujahr: 1971
Gesamtumfang des Gutachtens: 53 Seiten

Eigentums- und Grundbuchdaten

• Art des Eigentums: Teileigentum (Eigentumswohnung) im Rahmen eines Dreifamilienhauses.
• Grundbuchbezirk: Rodenbach, Blatt 8440.
• Miteigentumsanteil am Grundstück: 230/1.000.
• Besondere Nutzungsrechte: Sondernutzungsrechte an einem Gartenanteil (Ga 1) und einem PKW-Abstellplatz (P1).

Grundstücksbeschreibung

• Gesamtfläche des Grundstücks: 642 m² (gemäß Grundbuch).
• Bebauung: Dreifamilienhaus mit Kellergaragen.
• Topografie: Weitgehend ebenerdig, trapezförmige Grundstücksgestalt.
• Erschließungszustand: Das Grundstück ist gut erschlossen; Wasser, Strom, Telekommunikation und Abwasseranschlüsse sind vorhanden.
• Lage: Am Ortsrand von Rodenbach, umgeben von Einfamilienhäusern.

Gebäude und Ausstattung

• Baustil: Massivbauweise, einschließlich eines ausgebauten Dachgeschosses.
• Dach: Satteldach mit gedämmter Dacheindeckung.
• Wände: Außenwände aus massivem Mauerwerk.
• Fenster: Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung.
• Heizsystem: Gaszentralheizung für die Wohnungen 2 und 3; die bewertete Wohnung verfügt über eine eigene Gasetagenheizung.
• Außenanlagen: Befestigte Zugänge, Gartenland mit Rasenfläche, mehrere Zufahrten, Treppen, Eingrenzungen.
• Erhaltungszustand: Der Gesamtzustand wird als mittel bis unterdurchschnittlich bewertet; geringfügige Schäden am Putz sind vorhanden.

Nutzung und Vermietung

• Aktuelle Nutzung: Selbstnutzung.
• Miet- und Pachtverhältnisse: Keine bestehenden Mietverhältnisse.
• Zukunftsaussichten: Das Objekt ist als vermietbar/wohnlich geeignet eingestuft, mit einer derzeit geschätzten marktüblichen Miete von 10,00 €/m².

Wertermittlung

• Ertragswert: 175.000 € (unter Berücksichtigung von Kosten und Mieteinnahmen).
• Bodenwert: 49.000 €, basierend auf dem Bodenrichtwert von 360 €/m².
• Vergleichswert: 176.000 €, basierend auf Vergleichspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung.
• Marktanalyse: Der regionale Immobilienmarkt zeigt eine gewisse Stabilität mit ansteigenden Preisen für Wohnimmobilien.

Besonderheiten

• Sondernutzungsrechte an Garten und PKW-Stellplatz: Wertzuschlag von ca. 5.000 € aufgrund des Sondernutzungsrechtes an der Gartenfläche; der positive jährliche Nutzwert wird als 252 € angesetzt und kapitalisiert.
• Bestandsschutz: Die baulichen Anlagen unterliegen keinen Denkmalschutzauflagen.
• Instandhaltungsrücklage (2021): 4.190,29 € für das gesamte Gebäude.

Markt- und Wirtschaftslage

• Allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse: Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt Anzeichen einer Stabilisierung, mit moderater Nachfrage in einigen Bereichen.
• Demografische Prognosen: Einwohnerzahl in Rodenbach mit leicht negativem Trend bis 2040.

Fazit

Die bewertete Eigentumswohnung in Rodenbach stellt ein interessantes Investment dar, insbesondere im Hinblick auf die Nutzung als Mietobjekt. Akteure am Immobilienmarkt könnten hiervon bei einer Aufwertung des Umfeldes profitieren. Der Verkehrswert von 157.500 € bietet eine Grundlage für Verhandlungen im Rahmen der Zwangsversteigerung.