Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Felix Knödlseder, B. Eng. (Wirtschaftsingenieur, zertifizierter Immobiliengutachter)
• Gutachten-Aktenzeichen: 803 K 28/23
• Gutachtensdatum: erstellt am 18.09.2023, mit Wertermittlungsstichtag am 01.09.2023
• Standort: Am Seidenhof 8, 94034 Passau, Stadtteil Grubweg
• Art der Immobilie: Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil) und Tiefgaragenstellplatz
• Auftraggeber: Amtsgericht Passau (Zwangsversteigerung)

Immobilienbeschreibung

• a) Wohnung:

  • Miteigentumsanteil: 75,1862/1.000
  • Flur-Nr.: 232/71
  • Wohnfläche: ca. 86 m²
  • Zuschnitt: 3 Zimmer (Windfang, WC, Diele, Küche, Wohnraum, Kinderzimmer, Flur, Bad, Schlafzimmer, Loggia)
  • Zustand: Verwahrlost, umfangreiche Renovierungs- und Entrümplungsarbeiten notwendig
  • Die letzten Mietinformationen:
    • Vermietung seit 9 Jahren für 817,16€ warm, 540,00€ nettokalt (Mieterhöhung 2017/2018)
  • Verkehrswert (Marktwert): 180.000,00 €

• b) Tiefgaragenstellplatz:

  • Miteigentumsanteil: 1/20
  • Flur-Nr.: 232/23
  • Current Rent: 53,58€ (keine Mietvertragsunterlagen vorliegend)
  • Verkehrswert (Marktwert): 12.000,00 €

Technische Details und Zustand

• Baujahr der Wohnanlage: etwa 1974, bestehend aus 16 Wohnungen
• Gebäudetyp: Mehrfamilienwohnhaus
• Energieausweis: Endenergieverbrauch 122 kWh/(m²a) (2018)
• Heizung: Gaszentralheizung, aus 2012
• Baulicher Zustand: Durchschnittlich, keine gravierenden Baumängel erkennbar, jedoch nicht zeitgemäß ausgestattet.

Lagebeschreibung

• Makrolage: Universitätsstadt Passau, etwa 3,5 km nordöstlich des Stadtzentrums.
• Mikrolage: Infrastruktur mit Grundschule, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an Bundesautobahnen und öffentlichen Nahverkehr (Stadtbus, Hauptbahnhof ca. 4 km entfernt).

Wertermittlungsmethoden

• Wohnung: Vergleichswertverfahren
  • Ermittlung des Vergleichswerts aus sechs Verkaufsfällen ähnlicher Wohnungen; Marktanpassung notwendig aufgrund gesunkener Nachfrage.
• Tiefgaragenstellplatz: Ertragswertverfahren
  • Informationen zu den Mietpreisen trugen zur Ermittlung des Ertragswerts bei.

Fazit

Die zum Verkauf stehende Immobilie umfasst eine 3-Zimmer-Wohnung in verwahrlostem Zustand, welche weitere Investitionen zur Wiederherstellung erfordert, aber in guter Lage innerhalb von Passau liegt. Der Tiefgaragenstellplatz rundet das Angebot ab. Der Gesamtverkehrswert beträgt 192.000,00 € (180.000 € für die Wohnung und 12.000 € für den Stellplatz).

Zusätzlich ist auf die voraussichtlichen Kosten für notwendige Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu achten, um den Marktwert langfristig zu sichern.