Zusammenfassung der Immobilie in Windsbach (Jahnring 19/19a)

1. Verkehrswert:

• Marktwert: 174.000 €
• Miteigentumsanteil: 3/10 an dem Grundstück mit der Flurnummer 819/3 verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 2 nebst Garage.

2. Lage:

• Makrolage:

  • Landkreis Ansbach, flächengrößter Landkreis Bayerns, ca. 58 Städte und Gemeinden, 189.000 Einwohner (Stand 2023).
  • Teil der Metropolregion Nürnberg, Wirtschaftsstruktur geprägt von kleinen und mittelständischen Unternehmen (insbesondere in der Kunststoffverarbeitung und IT).
  • Arbeitslosenquote: 2,5 % (Stand Ende 2021).

• Mikrolage:

  • Standort ca. 23 km östlich von Ansbach.
  • Nahegelegene Schulen (ca. 350 m), Einzelhändler (Edeka 240 m, Aldi Süd 700 m), und soziale Einrichtungen.
  • Gebiet umgeben von Wohnbebauung, Gewerbebetrieben und landwirtschaftlichen Flächen.
  • Verkehrsanbindung durch Bus und Regionalbahn (Halbstundenverkehr), gute Erreichbarkeit der A6 und des Flughafens Nürnberg.

3. Grundstück:

• Flurstücknummer: 819/3
• Größe: 752 m²
• Erschließungszustand: Voll erschlossen, keine offenen Beiträge.
• Gestaltung: Rechteckig, ca. 19 m Straßenfront, mittlere Breite 20 m und Tiefe 40 m.
• Topografie: Das Grundstück fällt von West nach Ost um ca. 3,7 m; ebenerdige Befahrung möglich.
• Umwelteinflüsse: Keine Hochwasser-, Erdbeben- oder Erdrutschgefahr bekannt.

4. Gebäude:

• Objektart: Wohnhaus mit vier Wohnungen, drei Garagen, zwei Kfz-Stellplätzen und Nebengebäude.
• Baujahr: Hauptgebäude ca. 1961, Garagen 1966, Anbau 1979, Hobbyraum 1988.
• Zustand: Teilweise Modernisierungen in 2000, überwiegend nicht mehr zeitgemäß, Instandhaltungsstau festgestellt (u.a. Feuchtigkeitsprobleme im Keller).

5. Gemeinschaftseigentum:

• Hausverwaltung: Selbstverwaltung, keine Dokumentation zu Hausgeldern oder Instandhaltungsrücklagen.
• Zugänglichkeit: Das Objekt ist nicht barrierefrei, Zugang über mehrere Treppenstufen erforderlich.

6. Wohnung Nr. 2 (Sondereigentum):

• Lage: Im Erdgeschoss; modernen Standard nur teilweise gehalten.
• Fläche: Ca. 112 m² Wohnfläche.
• Raumaufteilung: Flur, WC, Badezimmer, Küche, Wohnzimmer, drei Schlafzimmer.
• Zustand: Kleinere Modernisierungen 2000; feuchtigkeitsbedingte Schäden und unzeitgemäße Ausstattungen vorhanden.
• Aktuelle Nutzung: Vermietet, drei Mietverträge mit monatlichen Gesamteinnahmen von 800 €.

7. Garage:

• Zugang: Über das Grundstück, als Abstellraum genutzt, ausgestattet mit Schwingtor und Betondecke.

8. Ausstattung:

• Heizung: Gasheizung, zentrale Warmwasserbereitung.
• Sanitär: Teilweise modernisiert, jedoch in nicht optimalem Zustand.
• Bodenbeläge: Teilweise unzeitgemäße Materialien vorhanden.

9. Fazit: Das Objekt in Windsbach bietet infrastrukturelle Vorteile, ist jedoch in einem Zustand, der umfassende Modernisierungen und Instandhaltungen erfordert. Der Verkehrswert von 174.000 € spiegelt sowohl die Lage als auch den aktuellen Zustand der Immobilie wider. Es gibt Potenziale aufgrund der verbesserten Anbindung und der regionalen Entwicklung, jedoch ist der Instandhaltungsstau sowie die Tatsache, dass die Wohnung nicht barrierefrei ist, zu berücksichtigen.