Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für ein Einfamilienhaus in Kerpen-Horrem

1. Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. agr. Wilhelm Otten, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken.
• Auftraggeber: Amtsgericht Kerpen, im Kontext eines Zwangsversteigerungsverfahrens.
• Wertermittlungsstichtag: 29.05.2024.
• Verkehrswert: 277.000 EUR.

2. Objektbeschreibung

• Adresse: Hauptstraße XX, 50169 Kerpen-Horrem.
• Grundstücksgröße: 1.190 m².

• Bebauung: Einfamilienhaus als freistehendes, vollunterkellertes, zweigeschossiges Gebäude. Zusätzlich ein rückwärtiger, eingeschossiger Anbau, der teilweise gewerblich (Werkstatt) genutzt wird.

  3. Lage

• Standort: Ca. 1 km vom Ortskern Kurpen-Horrem entfernt, an einer durchschnittlich befahrenen Landstraße.
• Bevölkerungsstruktur: Kerpen hat ca. 68.000 Einwohner, Horrem hat ca. 13.000.
• Infrastruktur: Zugang zu umfangreichen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen (Kindergarten bis Gymnasium), sowie guten Verkehrsanbindungen (Autobahneinfahrten, Regionalbahn).

4. Details zum Grundstück

• Zugang: Es begrenzt sich an die Hauptstraße mit einer Breite von ca. 25 m und hat einen Stichweg.
• Bodenbeschaffenheit: Normal, keine Eintragungen im Altlastenkataster.

5. Baubeschreibung

• Altersinformation: Das Wohnhaus stammt vermutlich aus 1895 und der Anbau aus 1905.

• Bausubstanz:

  • Zustand: Vernachlässigt, mit diversen Bauschäden (Risse, Feuchtigkeit, Schäden an Fenster, Dach).
  • Grundrisse entsprechen nicht zeitgemäßen Anforderungen (bereichsweise verwinkelt, wenig Platz).
  • Sanitäranlagen sind altertümlich und weisen starke Gebrauchsspuren auf.
  • Heizung: Erdgasbefeuerte Warmwasserzentralheizung (BJ 1991).

  6. Nutzungsinformationen

• Der Anbau ist teilweise vermietet, der Mieter des Wohnhauses wohnt ohne formelle Mietverhältnisse.
• Mieteinnahmen für den Anbau und die Werbetafeln (2 Plakatwände) sind vorhanden.

7. Einschätzung des Verkehrswertes

• Der Wertermittlungsprozess berücksichtigte verschiedene Verfahren (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren).
• Basierend auf der Analyse wurde ein Verkehrswert von 277.000 EUR ermittelt, der die Gebäudestruktur, den Zustand und die Lage reflektiert.

8. Zusammenfassung der wichtigsten Merkmale

• Nutzfläche: 245,71 m² (Einfamilienhaus: 163,53 m², Anbau: 82,18 m²).
• Brutto-Rauminhalt: 1.286,11 m³.
• Bauliche Außenanlagen: Durchschnittlicher Zustand mit mittelmäßigen Pflegezuständen; umfassen Zufahrt, Freisitze und Gartenhäuser.

9. Zusätzliche Informationen

• Das Grundstück unterliegt keiner besonderen Bindung oder Nutzungsbeschränkung.
• Potenzial zur Neubebauung nach Abriss aufgrund der veralteten Bauweise und des Zustands der bestehenden Gebäude.

Diese Zusammenfassung bietet eine umfassende Übersicht über die beschriebenen Immobilienmerkmale, deren Bewertung und Zustand im Kontext der Verkehrswertermittlung.