Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie Waldstraße 15, Dohren

Objektbeschreibung

• Objektstandort:

  • Gemeinde: Dohren, Niedersachsen
  • Adresse: Waldstraße 15
  • Grundbuchbezirk: Dohren (Blatt 279, Flurstück 51)

• Gesamtfläche: 1.778 m²

Wertermittlung

• Verkehrswert (Marktwert): 125.000 €
• Gutachtenstichtag: 16.11.2022

Lagemerkmale

• Entfernung zum Zentrum: ca. 1 km
• Umgebung: Das Grundstück liegt in einer ruhigen Anliegerstraße ohne Fuß- und Radwege.
• Versorgungsinfrastruktur: Vorhandene Wasserversorgung, Stromversorgung, Abwasserkanalisation, Gasversorgung.

Grundstücksmerkmale

• Größe und Zuschnitt:
  • Gesamtfläche: 1.778 m² (Breite ~20 m, Tiefe ~88 m)
• Nutzung: Bebaut mit einem Einfamilienhaus und Nebengebäuden (Stall, Garage).
• Erschließungszustand: Die Anliegerstraße ist mit einer Asphaltdecke versehen.

Bauliche Anlagen

• Hauptgebäude (Einfamilienhaus):

  • Baujahr: 1970
  • Geschosse: Keller, Erdgeschoss, Dachgeschoss
  • Wohnfläche: 164 m², Bruttogrundfläche: 303 m²
  • Zustand: Erheblicher Modernisierungsbedarf festgestellt (unterhaltungsrückständig, alte Fenster, Schäden an Dacheindeckung).

• Nebengebäude (Stall mit Garage):

  • Baujahr: 1970
  • Bruttogrundfläche: 107 m², Zustand als „ausreichend“ eingestuft.

Entwicklungsperspektiven

• Demographische Entwicklung: Leichter Bevölkerungszuwachs in der Region (ca. 4,2 % bis 2029) erwartet.
• Sonstige künftige Entwicklungen: Keine signifikanten Änderungen in der Bauleit- oder Regionalplanung.

Rechtliche Gegebenheiten

• Nutzungsrecht: Das Grundstück liegt im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche.
• Bebauungsplan: Bestimmungen für Allgemeines Wohngebiet, maximal eingeschossige Bebauung erlaubt.
• Rechte und Belastungen: Keine bedeutenden Belastungen im Grundbuch vermerkt (außer Zwangsversteigerungsvermerk).

Wertermittlungsverfahren

• Vergleichswertverfahren: Aufbau eines Marktes durch Vergleichspreisermittlung aus der Kaufpreissammlung.
• Sachwertverfahren: Bestimmung des Wertes basierend auf den Herstellungs- und Instandhaltungskosten der baulichen Anlagen.

Ermittlungsergebnisse

• Vorläufiger Bodenwert: 41.780 €
• Sachwert des Hauptgebäudes: 108.195 €
• Sachwert Nebengebäude: 7.155 €
• Nach Abzug wertrelevanter Mängel: 35.000 € für notwendige Erneuerungs- und Reparaturmaßnahmen.

Fazit

Das fiktive Immobilienobjekt in der Waldstraße 15, Dohren, wird zum Verkehrswert von 125.000 € bewertet. Der Zustand des Hauses erfordert erhebliche Renovierungsarbeiten, während die rechtlichen Rahmenbedingungen eine Nutzung als Wohnbaufläche zulassen. Die Umgebung ist sowohl infrastrukturell gut versorgt als auch demografisch im Wachstum begriffen.