Zusammenfassung des Immobiliengutachtens für die Immobilie in 99428 Grammetal, Ortsteil Bechstedtstraße, Zur Salzstraße 31

1. Allgemeine Informationen:

• Standort: 99428 Grammetal, Ortsteil Bechstedtstraße, Zur Salzstraße 31
• Flurstücke: 56/5, 58/4
• Gesamtgrundstücksgröße: 1.196 m²
• Objekttyp: Einfamilienhaus mit Nebengebäuden und Scheune
• Baujahre: Wohnhaus (19. Jahrhundert, mit Umbauten bis Mitte 20. Jh.), Tordurchfahrt/Scheune (ca. 1947)
• Bewertung durchgeführt von: Dipl.-Ing. Ök. Dorothea Schneider, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

2. Verkehrswert:

• Verkehrswertermittlungsstichtag: 27.11.2023
• Ermittelter Verkehrswert: 62.000,00 €

3. Zustand der Immobilie:

• Nutzung: Vorher als Wohnhaus und landwirtschaftliche Hofstelle genutzt.
• Gesamtzustand: Die Gebäude und Außenanlagen befinden sich überwiegend in einem schlechten Zustand und sind seit etwa drei Jahren leer.
• Sanierungsbedarf: Hoher Sanierungs-/Instandsetzungsstau. Das Wohnhaus und der Stallbereich sind stark sanierungsbedürftig und aktuell nicht für moderne Wohnansprüche geeignet.
• Besonderheiten:
  • Verdacht auf Hausschwammbefall.
  • Kein Energieausweis vorhanden.
  • Altlastenverdachtsflächen sind aufgrund der bisherigen Wohnnutzung nicht gegeben.

4. Grundstücksbeschreibung:

• Makrostandort: Die Gemeinde Grammetal liegt strategisch günstig zwischen Erfurt und Weimar und hat eine gute Verkehrsanbindung (ca. 3,6 km zur Autobahn A4).
• Mikrostandort: Die Lage am südlichen Ortsrand von Bechstedtstraße ist von einer dörflichen Mischbebauung geprägt. Die Erreichbarkeit von Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten ist eingeschränkt, öffentliche Verkehrsanbindungen sind jedoch gegeben.

5. Gebäudebeschreibung:

• 3.5.1 Wohnhaus mit seitlichem Stallanbau:

  • Bauweise: Mauerwerksbau, Lehmfachwerk, Mischmauerwerk, geringfügig unterkellert.
  • Nutzung: Umgebauter Stallbereich als Wohnraum ist vorhanden.
  • Ausstattung: Einfache, teilweise schadhaft. Starke Gebrauchsspuren und Feuchtigkeitsprobleme festgestellt.

• 3.5.2 Tordurchfahrt mit ehemaligem Stall und Scheune:

  • Bauweise: Lehmfachwerk und Mauerwerksbau, zweigeschossig.
  • Zustand: Mäßig, mit Vermüllung und ohne Heizungs- und Elektroinstallation.

6. Erschließungs- und Nutzungsmöglichkeiten:

• Planungsrechtliche Situation: Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche ausgewiesen; kein Bebauungsplan vorhanden.
• Zulässige Nutzung: Wohnnutzung mit landwirtschaftlichem Nebenerwerb ist aufgrund des Zustands der Gebäude nicht sinnvoll.
• Erschließungszustand: Das Grundstück ist an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze (Strom, Wasser, Abwasser) angebunden.

7. Wertentwicklung und Marktbedingungen:

• Es wird ein Rückgang der Immobilienpreise aufgrund verschiedener wirtschaftlicher Faktoren (z. B. Ukraine-Krieg, Energiekrise, Inflation) festgestellt.
• Das Transaktionsvolumen für Immobilien hat stark abgenommen, was auch die Wertschätzung dieser Immobilie beeinflusst.

Fazit:

Die Immobilie in Bechstedtstraße 31 ist stark sanierungsbedürftig und aufgrund ihres Leerstandes mit einem hohen Instandsetzungsstau verbunden. Daraus resultiert der festgestellte Verkehrswert von 62.000,00 €, der die aktuellen Marktverhältnisse sowie die erschwerte Finanzierungslage der Käufer widerspiegelt. Ein potenzieller Käufer sollte mit hohen Sanierungs- oder Abrisskosten rechnen, da eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude nicht mehr gegeben ist.