Zusammenfassung der Immobilie in der Nieuwpoorter Straße 49, 63110 Rodgau

1. Allgemeine Informationen:

• Objektart: Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und angrenzendem Gartenland
• Adresse: Nieuwpoorter Straße 49, 63110 Rodgau (Amtsgericht Seligenstadt, Grundbuch Dudenhofen, Blatt 5261)
• Verkehrswert:
  • Flurstück 93 (Wohnhausgrundstück): 280.000 €
  • Flurstück 94 (Gartenland): 53.000 €

2. Grundstücksdetails:

• Flurstück 93 (Einfamilienwohnhaus):

  • Grundstücksfläche: 327 m²
  • Ursprüngliches Baujahr ca. 1900; Anbau ca. 2002
  • Restnutzungsdauer: 35 Jahre
  • Brutto-Grundfläche (BGF): 365 m²
  • Wohnfläche: ca. 153,3 m²
  • Zustand: Fertigstellungs- und Instandhaltungsbedürftig
  • Aktuelle Nutzung: Eigennutzung, Einliegerwohnung vermietet
  • Mieteinnahme: 1.450 €/Monat
  • Mängel: Diverse Baumängel, notwendige Reparaturen festgestellt.

• Flurstück 94 (Gartenland):

  • Grundstücksfläche: 359 m²
  • Nutzung als Gartenland; eingeschränkte Bebauungsmöglichkeiten aufgrund der Grundstücksbreite.

3. Lage:

• Die Immobilie befindet sich im Ortskern von Rodgau-Dudenhofen, einer geprägten Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzungen.
• Gute Verkehrsanbindung, ca. 31 km zum Rhein-Main-Flughafen, 19 km nach Offenbach, 26 km nach Frankfurt am Main.
• Nutzung der öffentlichen Verkehrsanbindung (S-Bahn, Bus).

4. Erschließung:

• Das Grundstück ist über einen Notweg erschlossen, kein direkter Zugang zur öffentlichen Straße.
• Es besteht eine unsichere Erschließung, was den Verkehrswert mindert.

5. Gebäude und Außenanlagen:

• Bestandsgebäude: Fachwerkbau; Erdgeschoss als Einliegerwohnung genutzt, Obergeschoss teilweise entkernt.
• Anbau: Mittlere Bauqualität mit einfachem Standard, verschiedene Mängel festgestellt (Fassaden, Dächer, Heizungsanlage).
• Außenanlagen: Einfache Ausgestaltung, mit Hof und Gartenfläche.

6. Wertermittlungsverfahren:

• Sachwertverfahren wurde angewandt als vorrangiges Verfahren aufgrund der Eigennutzung.
• Ertragswertverfahren: zur Stützung des Ergebnisses.

7. Ergebnisse der Wertermittlung:

• Sachwert (Flurstück 93): 285.000 €
• Ertragswert: 267.000 €
• Verkehrswert: 280.000 € (entspricht 75% Sachwert und 25% Ertragswert)
• Flurstück 94 Verkehrswert: 53.000€

8. Fazit der Bewertung:

• Die Immobilie wird als einfach bis mittelwertig eingestuft und genießt aufgrund der Lage sowie der Erschließung gewisse Nachteile. Es gibt Investitionsbedarf, insbesondere in den baulichen Zustand und die technischen Anlagen. Zukünftige Nutzungsmöglichkeiten sind abhängig von der Klärung der Erschließungssituation.

Zusammenfassung der Verkehrswerte:

• Flurstück 93 (Einfamilienhaus): 280.000 €
• Flurstück 94 (Gartenland): 53.000 €

Diese Zusammenfassung stellt eine Übersicht über die wichtigsten Merkmale und Ergebnisse der Immobilienbewertung dar.