Zusammenfassung der Immobilie an der Engelbertstraße 15, Oer-Erkenschwick

1. Allgemeine Informationen

• Objekttyp: Doppelhaushälfte und Garagen-/Stallgebäude
• Standort: Engelbertstraße 15, 45739 Oer-Erkenschwick
• Verkehrswert: 312.000 € (ermittelt am 08.05.2024 für den Stichtag 15.01.2024)
• Objektzustand: Bestandsimmobilie, teils modernisiert, jedoch mit erkennbarem Renovierungsbedarf.

2. Standort und Umgebung

• Makrolage: Stadt Oer-Erkenschwick, Teil des Kreises Recklinghausen im Ruhrgebiet. Die Stadt hat eine demografische Entwicklung nach der Schließung von Bergwerken hingelegt, ist jedoch von hoher Arbeitslosigkeit betroffen und hat eine stagnierende Bevölkerung.
• Mikrolage: Klein-Erkenschwick zeichnet sich durch ruhige Wohnstraßen aus. In der Nähe befinden sich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie ein Sportplatz. Die Immobilie hat gute infrastrukturelle Anbindungen, jedoch keinen direkten Schienennetzanschluss.

3. Grundstück und Baulichkeiten

• Grundstücksgröße: 684 m²
• Baujahr der Doppelhaushälfte: 1953 (Fiktives Baujahr 1974)
• Umbauten:
  • Aufstockung (1980)
  • Ausbau des Dachgeschosses (2011, ungenehmigt)
• Bebaute Fläche: 79 m²
• Wohnfläche: 124 m² (inkl. 31 m² als wohnlich genutzte Fläche im Dachgeschoss)
• Garagen-/Stallgebäude: Ein Nebengebäude, ursprünglich als Stall konzipiert, das mehrere Garagen umfasst.

4. Besondere objektspezifische Merkmale

• Zustand und Instandhaltung: Die Immobilie zeigt teils Modernisierungen, jedoch sind umfangreiche Renovierungen nötig.
  • Sichtbare Feuchtigkeitsschäden im Dachgeschoss und Kellergeschoss.
  • Ungenehmigte bauliche Veränderungen könnten rechtliche Fragen aufwerfen.
• Energieeffizienz: Ein Energieausweis ist nicht vorhanden, weshalb die energetische Bewertung nicht möglich ist. Heizungsanlage mit Gas und unterstützender Solarthermie.

5. Nutzung und Mietverhältnisse

• Nutzung: Die Doppelhaushälfte ist als Zweifamilienhaus konzipiert. Das Erdgeschoss ist an einen Familienangehörigen vermietet, das Obergeschoss wird von der Miteigentümerin genutzt.
• Miete des Erdgeschosses: 380 € monatlich, inkludiert Garage.

6. Erschließungskosten und Öffentliche Belastungen

• Erschließungskosten: Nach Auskunft der Stadt sind keine Erschließungskosten mehr zu zahlen, jedoch gibt es Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) in Höhe von 15.181 €.
• Zwangsversteigerungsverfahren: Das Grundstück ist im Zusammenhang mit einem Zwangsversteigerungsverfahren bewertet, wodurch der Verkehrswert für die Versteigerung ermittelt wurde.

7. Bewertung

• Wertansatz: Der Verkehrswert von 312.000 € berücksichtigte Abzüge für Bauschäden und Instandhaltungsstau, sowie Anpassungen für die Vermietungssituation.
• Marktgängigkeit: Die Marktbedingungen sind sowohl durch eine steigende Zinslast als auch durch eine hohe Unsicherheit im Immobilienbereich geprägt.

Schlussfolgerung

Die Immobilie in der Engelbertstraße 15 ist eine historische Doppelhaushälfte, die durch unzulässige Umbauten in einem Zustand ist, der eine umfassende Renovierung erfordert. Trotz der erforderlichen Arbeiten und Unsicherheiten in Bezug auf die Energiebewertung ist sie aufgrund der Lage, der vergleichsweise guten Nachfrage und der vorhandenen Infrastruktur ein relativ attraktives Objekt im aktuellen Marktumfeld.