Zusammenfassung der Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren

1. Allgemeine Informationen:

• Verkehrswert: 172.000,00 € (Stand: 13.05.2024)
• Aktenzeichen: 10 K 4/24

• Gutachtender Sachverständiger: Dipl.-Ing. Jürgen Müller

  2. Objektdaten:

• Lage: Hauptstraße 52 und 54, 98587 Steinbach-Hallenberg, Ortsteil Oberschönau, Landkreis Schmalkalden-Meiningen, Thüringen
• Grundstücksnummern:
  • Flur 1, Flurstück 397/87 (231 m²)
  • Flur 2, Flurstück 348/183 (316 m²)
  • Flur 2, Flurstück 349/184 (193 m²)
  • Flur 1, Flurstück 89/3 (158 m²)
  • Flur 1, Flurstück 85/3 (52 m²)
  • Flur 1, Flurstück 88 (18 m²)

3. Lage- und Grundstücksbeschreibung:

• Räumliche Lage: Die Immobilie befindet sich in einem ländlichen Bereich, ca. 3 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Infrastruktur erstreckt sich über Landstraßen und einen Bahnanschluss.
• Ortscharakter: Die Stadt Steinbach-Hallenberg hat einen kleinstädtischen Charakter, während Oberschönau eher ländlich geprägt ist.
• Wirtschaftsstruktur: Die Region ist traditionell mit Arbeitsplätzen im metallverarbeiterischen Gewerbe ausgestattet, weist jedoch eine stagnierende demografische Entwicklung auf.

4. Objektbeschreibung:

• Bebauung:

  • Es handelt sich um zwei separate Einfamilienhäuser und mehrere Nebengebäude (zwei Doppelgaragen).
  • Wohnhaus 1:
    • Baujahr: ca. 1960
    • Unterkellert, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss.
    • Wohnfläche: ca. 120 m²
    • Zustand: Sanierungsbedarf, insbesondere durch erhebliche Feuchteschäden im Keller und defekte Sperrschichten.
  • Wohnhaus 2:
    • Ehemalige Werkstatt, 1984 aufgestockt und zum Wohnen ausgebaut.
    • Wohnfläche: ca. 82 m²
    • Zustand: Hoher Sanierungsbedarf, ungenügende energetische Ausstattung.

• Nebengebäude:

  • Diverse Garagen, von denen eine erheblichen Sanierungsstau aufweist.
  • Grundriss und Bauweise sind traditionell, teilweise mit Asbest-Elementen.

  5. Wertminderung:

• Schäden und Instandhaltungsrückstände ergeben eine Wertminderung durch notwendige Renovierungskosten in Höhe von insgesamt ca. 77.000,00 €.

  6. Wertermittlung:

• Sachwert:

  • Wohnhaus 1: 133.000,00 €
  • Wohnhaus 2: 145.000,00 €
  • Garagen/Nebengebäude: 17.000,00 €
  • Bodenwert: 16.500,00 €

• Marktanpassung: Ein Sachwertfaktor von 0,80 wurde angewendet.

  7. Rechtliche Aspekte:

• Eintragungen im Grundbuch: Vorhandenes Wegerecht, keine schwerwiegenden unsichtbaren Belastungen festgestellt.
• Baurechtliche Situation: Das Grundstück ist voll erschlossen und es bestehen keine öffentlichen Forderungen oder Abgaben.

8. Ausblick und Empfehlungen:

Die Immobilie weist substanzielle Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfe auf, die bei einer Investitionsentscheidung unbedingt berücksichtigt werden sollten. Besonders auf die energetischen Standards und die Heizanlage ist zu achten.

Fazit:

Die beiden Wohnhäuser können potenziell als wirtschaftliche Einheit betrachtet werden, jedoch erfordern sie hohe Investitionen in die Sanierung, die die Kaufentscheidung erheblich beeinflussen sollten.