Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie Hahnenstraße 48, 50189 Elsdorf - Niederembt

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Grundstück mit mehreren Gebäuden
• Standort: Hahnenstraße 48, 50189 Elsdorf - Niederembt
• Verkehrswert: 433.000,00 € (Vierhundertdreiunddreißigtausend Euro)
• Gutachter: Karl-Heinz Groß
• Gutachten-Datum: 26.08.2024
• Stichtag der Wertermittlung: 31.07.2024
• Bautypen:
  • Einfamilienhaus
  • Pferdestall

Lagebeschreibung:

1. Regionale Lage:

   • Bundesland: Nordrhein-Westfalen
   • Landkreis: Rhein-Erft-Kreis
   • Stadt: Elsdorf - Niederembt (ca. 22.000 Einwohner)
   • Verkehrsanbindung: Nahe A4 und A61, Busverbindungen nach Bergheim, Aachen und Köln.

2. Lokale Lage:

   • Entfernung zur Ortsmitte: ca. 500 Meter
   • ÖPNV: Nur Busverkehr; die nächste Bushaltestelle ist ca. 2 km entfernt.
   • Alle notwendigen Einrichtungen wie Geschäfte, Kindertagesstätten, Schulen sind vorhanden.

Grundstücksbeschreibung:

• Gesamtfläche: 868 m², aufgeteilt in:
  • Wohnhaus und Garten
  • Pferdestall und Nutzgarten
• Erschließungssituation: Vollständig erschlossen (Gas, Wasser, Abwasser, Strom).
• Grenzen: Keine nachteiligen Einwirkungen durch Emissionen oder Altlasten festgestellt.

Gebäude und bauliche Anlagen:

1. Einfamilienhaus:

   • Baujahr: 1989
   • Wohnfläche: 103,6 m²
   • Unterkellerung: Voll unterkellert
   • Bausubstanz: Meist in sehr gutem Zustand, jedoch fehlender Außenputz am Giebel.
   • Heizung: Gas-Niedertemperaturkessel, keine moderne Dämmung.
   • Staat der Innenausstattung: Gut bis gehoben, aber das Gebäude insgesamt ist nicht barrierefrei.

2. Pferdestall:

   • Baujahr: Geschätztes Baujahr um 2002
   • Nutzfläche: 75 m²
   • Zustand: Sehr schlecht; teilweise Rohbauzustand.
   • Technik: Keine Beheizung, sehr einfache Ausstattung.

Wertermittlung:

• Sachwertverfahren angewandt.
• Bodenrichtwert: 190 €/m².

• Wert des Einfamilienhauses:

  • Vorläufiger Gebäudewert: 234.352,28 €
  • Bodenwert: 150.670,00 €
  • Gesamtwert nach Anpassungen (inkl. marktangepasster Sachwert): 407.473,84 €.

• Wert des Pferdestalls:

  • Vorläufiger Gebäudewert: 9.548,88 €
  • Bodenwert: 14.250,00 €
  • Gesamtwert nach Anpassungen: 25.082,68 €.

Verkehrswert zusammengefasst:

• Gesamter Verkehrswert: 432.556,52 €.

Fazit:

Das Gutachten beschreibt ein mit zwei Gebäuden bebautes Grundstück in Elsdorf-Niederembt, das sowohl für Wohn- als auch für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann. Der Verkehrswert wurde detailliert analysiert und gibt einen finanziellen Rahmen für potenzielle Käufer an. Es sollten eventuelle Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden, insbesondere beim Pferdestall.