Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Dipl.-Ing. agr. Wilhelm Otten, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
• Gutachten erstellt: 05.09.2023
• Verkehrswert: 266.000 EUR
• Objekt: Wohn-/Geschäftshaus in Elsdorf-Tollhausen
• Adresse des Objektes: Escher Straße XX, 50189 Elsdorf-Tollhausen
• Auftraggeber: Amtsgericht Bergheim

Eigenschaften des Grundstücks:

• Größe: 615 m²
• Zuschreibung: Mischnutzung
• Lage: Ländlich/dörflich, ca. 3 km vom Zentrum Elsdorf entfernt

Lagebesonderheiten:

• Umgeben von Einfamilienhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstellen.
• Verkehrsanbindung als befriedigend eingestuft.
• Nähe zum Braunkohletagebau "Hambach" mit üblichen Beeinträchtigungen.

Gebäudebeschreibung:

• Typ: Beidseitig angebautes, nicht unterkellertes, z.T. ein- und zweigeschossiges Wohn-/Geschäftshaus.
• Börsenalter: Baujahre 1967, 1973 (Erweiterung), 1999, 2001 (Umbauten).
• Gesamtzustand: Teilweise vernachlässigt; uneingeschränkte Formen der Besichtigung konnten nicht durchgeführt werden, nur äußere Besichtigung.

• Nutzflächen: Wohnfläche ca. 208,96 m², Nutzfläche ca. 242,97 m².

  Raumaufteilungen:

  1. Gewerbeeinheit (Erdgeschoss):
     • Ausstellungshalle
     • Vorraum
     • Heizungsraum (geplant)
     • 3 Abstellräume
     • Mehrzweckraum mit geplantem Sanitärraum
     • Garage
  2. Wohnung (Obergeschoss):
     • 2 Schlafzimmer
     • Wohn-/Esszimmer mit offener Küche
     • Bad, Wintergarten, Hobbyraum, Dachterrasse
  3. Dachgeschoss:
     • Schlafzimmer, Küche, Bad, Speicherraum

Bauliche Gegebenheiten:

• Fundament: Beton
• Wände: Massive Bauweise, Trennwände oft Leichtbauweise.
• Dächer: Satteldach und Flachdächer (teils undicht).
• Fenster und Türen: Hauptsächlich aus Kunststoff, teils beschädigt oder alt.
• Zustand: Von außen erkennbar durchschnittlich bis vernachlässigt, mit mehreren Mängeln und erforderlichen Reparaturen.

Zusätzliche Informationen:

• Infrastruktur: Örtliche Grundschule und Kindergarten in der Nähe, umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt.

• Benötigte Modernisierungen: Heizkessel fehlt, mehrere Fenster und Außentüren müssen ersetzt oder repariert werden, Dachabdichtungen sind alt und schadhaft, bauliche Außenanlagen in vernachlässigtem Zustand.

  Wertentwicklung/Ermittlung des Verkehrswertes:

• Verkehrswert basiert auf dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Mängeln und Außenbesichtigung.
• Sicherheitsabschlag von 10 % auf den ermittelten Ertragswert von 295.261 EUR.

Schlussfolgerung: Das bewertete Wohn-/Geschäftshaus an der Escher Straße in Elsdorf-Tollhausen weist eine gemischte Nutzung auf und bietet vielfältige Möglichkeiten, ist jedoch sanierungsbedürftig. Die Bewertung hat unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu einem Verkehrswert von 266.000 EUR geführt.