Zusammenfassung des Gutachtens zur Eigenschaft und Bewertung der Eigentumswohnung Nr. 1, Merowingerstraße 190 in Düsseldorf

Allgemeine Angaben

• Gutachter: Dipl.-Ing. Andreas Wedemeier, öffentlich bestellter und vereidigter Vermessungsingenieur
• Gutachten erstellt am: 29.07.2024
• Bewertungsanlass: Zwangsversteigerungsverfahren, beschlossene Bewertung am 23. Mai 2024 durch das Amtsgericht Düsseldorf.

Objektbeschreibung

• Objektart: Eigentumswohnung Nr. 1, Garten- und Erdgeschoss
• Lage: Merowingerstraße 190, 40225 Düsseldorf, Stadtteil Bilk
• Wohnfläche: ca. 70 m² (exklusive Terrasse)
• Baujahr: 1985
• Anzahl der Zimmer: 2
• Zusätzlich: Küche, Diele, Bad, WC mit Vorraum, Abstellraum, Balkon, Kellerraum
• Terrasse: Zuweisung als Sondernutzungsrecht

Grundstücksbeschreibung

• Flurstücksgröße: 445 m²
• Miteigentumsanteil: 130/1.000
• Erschließung: Voll erschlossen
• Bodenwert: Ermittelt gemäß Bodenrichtwertkarte, ermittelt mit 1.100 EUR/m²

Bauliche Merkmale

• Gebäude: Teilunterkellertes, dreigeschossiges Wohnhaus mit insgesamt 7 Wohneinheiten
• Baustil: Stahlbeton und Mauerwerk, Klinkerverblendung, Ziegeldach
• Infrastruktur: Nahe gelegene Nahverkehrsanbindungen, Geschäfte für die Nahversorgung
• Bodenbeschaffenheit: Tragfähiger sandiger Kiesboden

Technische Ausstattung

• Heizung: Gaszentralheizung
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung
• Innenausstattung: Laminat- und Fliesenbeläge, tapezierte und gestrichene Wände

Verkehrswertermittlung

• Vergleichswertverfahren:
  • Marktanpassung: Ermittelt unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und des Objektzustandes
  • Ergebnis: Unbelasteter Vergleichswert von 234.500 EUR zuzüglich eines Wertes für das Sondernutzungsrecht (20.000 EUR).
• Endwert: Einnahmen aus der Vermietung (Monatsmiete 836 EUR zzgl. Nebenkosten) wurden ebenfalls berücksichtigt.

Wertfestsetzung

• Berechnungen mündeten in einen endgültigen Verkehrswert von:
  • 255.000 EUR (in Worten: Zweihundertfünfzigtausend Euro)

Fazit

Die Eigentumswohnung in der Merowingerstraße 190, Düsseldorf, zeichnet sich durch eine zentrale Lage in einem gut erschlossenen Wohngebiet aus. Die Wohnung weist eine baujahrsbedingte, jedoch altersgerechte Ausstattung auf, ist in einem normalen, renovierungsbedürftigen Zustand und bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Der festgestellte Verkehrswert reflektiert den Zustand und die Marktbedingungen der Immobilie.

Wichtige Hinweise

Das Gutachten ist ausschließlich für den angegebenen Zweck der Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren gedacht. Für eine abweichende Verwendung oder Veröffentlichung ist die schriftliche Genehmigung des Gutachters erforderlich.