Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das Erbbaurecht an einem Zweifamilienhaus und Pkw-Garage in Köln-Esch/Auweiler, Amselweg 54

Grunddaten

• Adresse: Amselweg 54, 50765 Köln-Esch/Auweiler
• Gutachter: DiPL.-InG. Wilhelm Westhoff, Sachverständiger für die Bewertung von bebaute und unbebaute Grundstücke
• Bewertungsstichtag: 24.06.2024
• Verkehrswert (Marktwert): 490.000 € (ohne Berücksichtigung der Erbbauzinsreallast)

Objektbeschreibung

• Typ: Zweifamilienhaus mit Pkw-Garage
• Nutzung: Derzeit eigengenutzt und vermietet
• Erbbaurechtsgeber: Katholische Kirchengemeinde Esch, St. Martinus
• Wohnfläche: ca. 192 m² (ohne Kellergeschoss)

Wertermittlung

• Wert des fiktiven Volleigentums: 673.000 €
• Bodenwert des unbelasteten Grundstücks: 302.000 €
• Gesamter Gebäudewert: 379.000 €
• Wert der Außenanlagen: 27.000 €
• Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts: 571.000 €
• Vorläufiger Vergleichswert des Erbbaurechts: 526.000 €
• Barwert der Erbbauzinsreallast (Ersatzwert): 50.000 €

Gebäudebeschreibung

• Bauweise: Bedingt durch ein freistehendes, I- und II-geschossiges, überwiegend unterkellertes Gebäude mit Flachdach, erbaut 1969 und teilweise 2007 umgebaut.
• Zustand: Mittel - mit einigen Mängeln wie Feuchtigkeitsschäden.
• Nutzfläche der Pkw-Garage: ca. 16 m².
• Mietverhältnisse: Jährlicher Rohertrag von 26.622 € mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,50 %.

Lagebeschreibung

• Stadtteil: Esch/Auweiler, ca. 10 km von der Kölner Innenstadt entfernt.
• Erreichbarkeit: Gute Anbindung durch öffentlichem Nahverkehr und Autobahnen.
• Umgebung: Ruhige Wohngegend mit Einfamilienhäusern in der Nachbarschaft.

Baurechtliche Rahmenbedingungen

• Erschließung: Grundstück ist an Strom, Wasser, Gas und Kanal angeschlossen.
• Rechte und Lasten: Erbbauzins und Vorkaufsrecht sind im Grundbuch eingetragen, beeinträchtigen aber nicht den Verkehrswert des Erbbaurechts.

Mängel und Schäden

• Diverse Feuchtigkeitserscheinungen in verschiedenen Bereichen des Hauses, sanierungsbedürftige Bereiche, und die Notwendigkeit eines äußeren Feuchtigkeitsschutzes.
• Eine nicht genehmigte Wohnung ist im Kellergeschoss ausgebaut, die jedoch nicht zur Wohnfläche gezählt wird.

Fazit

Der Verkehrswert des Erbbaurechts an der Immobilie in Köln-Esch/Auweiler beträgt 490.000 €, was bei den derzeitigen Marktvoraussetzungen und baulichen Gegebenheiten als marktkonform eingestuft wird. Das Gutachten bietet eine umfassende Analyse der wirtschaftlichen, baulichen und rechtlichen Aspekte, die für eine präzise Wertfeststellung notwendig sind.