Zusammenfassung der Immobilie Odenwaldstraße 3, 60528 Frankfurt am Main

Allgemeine Informationen

• Standort: Odenwaldstraße 3, 60528 Frankfurt am Main, Stadtteil Niederrad.
• Bauart: Zweiseitig angebautes Mehrfamilienhaus.
• Baujahr: Ca. 1900 (Energieausweis) und 1907 (Entwässerungsplan).
• Grundstücksgröße: 166 m² laut Grundbucheintragung (Flurstück 16/2).
• Nutzungsart: Zulässig ist die Wohnnutzung.

Gebäude und Wohneinheiten

• Wohneinheiten: Vier vollständig vermietete Einheiten, einschließlich:
  • Erdgeschoss: 3-Zimmer-Wohnung mit überdachter Terrasse (ca. 81,5 m²).
  • 1. Obergeschoss: 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon (ca. 80,6 m²).
  • 2. Obergeschoss: 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon (ca. 80,5 m²).
  • Dachgeschoss: 4-Zimmer-Wohnung (ca. 68,2 m²).
• Gesamtmietfläche: Ca. 311 m².
• Mietstatus: Alle Einheiten sind vollständig vermietet.
• PKW-Stellplätze: Keine eigenen Stellplätze, jedoch sind zwei Stellplätze außerhalb des Flurstücks vermietet.

Zustand der Immobilie

• Baustand: Insgesamt gepflegter Zustand der Gebäude, jedoch gibt es einige Mängel:
  • Fassade aus Putz mit Sandsteingesimsen, keine Wärmedämmung.
  • Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster, unterschiedliche Baujahre.
  • Heizsysteme: Erdgeschoss und 1. Obergeschoss haben Klimageräte; die anderen Wohnungen nutzen Gasetagenheizungen. Ein Festbrennstoffofen ist im Dachgeschoss installiert.
  • Kellerräume zeigen teilweise feuchtigkeitsbedingte Schäden.

Marktwert

• Marktwert: Ermittelt auf etwa 830.000 € (Schätzbereich von 800.000 € bis 860.000 €).
• Wertfaktoren:
  • Bodenwert: Ca. 421.000 €.
  • Jahresrohertrag: 37.115 € bei einem Liegenschaftszinssatz von 1,5% und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 28 Jahren.

Wirtschaftliche Überlegungen

• Mietpreise: Die Ist-Mieten der unteren Wohneinheiten liegen deutlich unter dem marktüblichen Niveau (z.B. 4,17 €/m² für die Erdgeschosswohnung). Dies eröffnet Potenzial für Mietanpassungen.
• Mietmindererträge: Der Mietminderertrag, insbesondere für die Erdgeschoss- und 1. Obergeschosswohnung (unterstützt durch Sicherheitsabschläge für Umbaumaßnahmen), wurde berücksichtigt und beträgt insgesamt rund 136.000 €.

Standortanalyse

• Lage: Mittlere Wohnlage in Niederrad, ca. 1 km zur nächstgelegenen S-Bahn-Station.
• Infrastruktur: Eine ausreichende Versorgung mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs ist gegeben.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an die Frankfurter Innenstadt und zum Flughafen.

Fazit

Die Immobilie Odenwaldstraße 3 in Frankfurt am Main bietet eine solide Investitionsmöglichkeit in einem gefragten Wohngebiet, jedoch sind einige bauliche Mängel und die unterdurchschnittlichen Mietpreise zu berücksichtigen. Die vorhandenen Mietverträge und die darauf basierende Wertabschätzung machen diese Immobilie zu einer interessanten Renditequelle im Immobilienmarkt von Frankfurt.