Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie: Gutachten über den Verkehrswert

Allgemeine Informationen:

• Adresse: Seidenstraße 55, 47799 Krefeld
• Verfasser: Dipl.-Ing. (Assessor) Klaas Jürgen Ohlsen, öffentlich bestellter Sachverständiger
• Grundstücksgröße: 636 m²
• Gebäudebeschreibung: Mehrfamilienhaus mit zwei Flügelanbauten
• Baujahr: Ursprünglich ca. 1860; verschiedene Anbauten bis ca. 1910
• Aktueller Verkehrswert: 220.000 € (Stand: 28.06.2024)

Objektbeschreibung:

• Nutzung: Das Gebäude umfasst vier Wohneinheiten. Eine Einheit ist vermietet, die anderen stehen leer.
• Sanierungsbedürftigkeit: Das Gebäude weist einen signifikanten Sanierungsbedarf auf.

• Bauzustand: Der Zustand der Immobilie wird als überwiegend schlecht beschrieben, zahlreiche Mängel wurden festgestellt, u.a.:

  • Feuchte Kellerwände
  • Schimmelbildung
  • Alte Fenster, nicht isoliert
  • Heizung über 30 Jahre alt

  Lage und Umfeld:

• Standort: Krefeld, Stadtteil Cracau. Zentrale Lage mit guten Verkehrsverbindungen; Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar.
• Verkehrsanbindung: Öffentliches Verkehrsnetz und Autobahnauffahrten in der Nähe.
• Umfeld: Gemischte Bebauung, vorwiegend Wohnnutzung.

Mieteinheiten:

• Wohnung 1: Ca. 218 m², ehemaliger Gastraum, Renovierungsbedarf.
• Wohnung 2: Ca. 54 m², im Erdgeschoss des Flügelanbaus, sanierungsbedürftig.
• Wohnung 3: Ca. 54 m², Obergeschoss des Flügelanbaus, nicht besichtigt.
• Wohnung 4: Ca. 80 m², Obergeschoss des Haupthauses, ebenfalls renovierungsbedürftig.

Wirtschaftliche Aspekte:

• Rohertrag: Geschätzter jährlicher Rohertrag beträgt 38.184 € bei geschätzten marktüblichen Mietpreisen.

• Ertragswert: Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und Berücksichtigung des Instandhaltungsstaus ergibt sich ein Ertragswert von rund 222.000 €.

  Rechte und Belastungen:

• Grundbuch: Keine Eintragungen in Bezug auf Lasten oder Baulasten.
• Altlasten: Laut Auskunft nicht als Altlastenverdachtsfläche erfasst.

Bautechnische Merkmale:

• Bodennutzung: Gewachsener, tragfähiger Baugrund.
• Erschließungskontakt: Keine zusätzlichen Erschließungsbeiträge zu erwarten; alle Versorgungsanschlüsse vorhanden.
• Zustand der Außenanlagen: Komplett zugewachsen.

Bewertungshinweise:

• Es besteht ein erhöhtes Risiko aufgrund des deutlichen Sanierungsbedarfs.
• Grundsätzlich wird empfohlen, eine gründliche Zustandsanalyse und möglicherweise eine Fachheitliche Begutachtung der Schäden durchzuführen.

Fazit: Die Immobilie an der Seidenstraße 55 in Krefeld ist ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus, das für potenzielle Käufer sowohl Chancen als auch Herausforderungen birgt, insbesondere aufgrund der notwendigen Sanierungsarbeiten. Trotz eines Marktwerts von 220.000 € muss der zukünftige Eigentümer mit erheblichen Investitionen rechnen, um die Mieteinheiten in einen nutzbaren Zustand zu versetzen.