Zusammenfassung der Immobilienbeschreibung

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Mehrfamilienhaus mit angeschlossenem Hofgebäude
• Standort: Duisburger Straße 222 und 222a, 46049 Oberhausen
• Baujahr: Vorderhaus 1906, Hofgebäude 1930; Kernsanierung Hofgebäude 2017-2019
• Grundstücksfläche: 631 m²
• Verfahren der Wertermittlung: Verkehrswert gem. BauGB, Aktenzeichen 17K 018/24

Verkehrswert und Gutachten:

• Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag: 400.000 €
• Ermittlung durch Ertragswertverfahren sowie Sachwertverfahren.
• Fehlen von Baugenehmigungen im Dachgeschoss und für die Umnutzung des Hofgebäudes.

Grundstücksmerkmale:

• Planungsrecht: In gemischter Baufläche gelegen, keine rechtsverbindlichen Bebauungspläne.
• Erschließung: Voll erschlossen; Anbindung an Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Abwasser. Straßenverkehrsanbindung gut.
• Bodenbeschaffenheit: Regelmäßig geschnitten, mit keiner bekannten Altlastenfreiheit. Bodenrichtwert 160 €/m².

Bebauung:

• Vorderhaus (Herrichtet zu Wohnzwecken):

  • Anzahl Wohnungen: 5 (alle mit Küche, Bad und Wohnräumen)
  • Zustand: Teilmodernisiert, dennoch erheblicher Sanierungsbedarf.
  • Gesamtwohnfläche des Vorderhauses: ca. 332 m².

• Hofgebäude (Von Lager zu Wohnraum umgebaut):

  • Nutzung teilweise abgeschlossen, jedoch Restarbeiten erforderlich.
  • Zustand: Einfache bis gehobene Ausstattung, das Erdgeschoss offen.
  • Wohn-/Nutzfläche: ca. 307 m².

Baulicher Zustand:

• Vorderhaus: Klassifiziert mit "schlecht", Instandhaltungskosten geschätzt auf ca. 150.000 €.
• Hofgebäude: Zustand "befriedigend", geschätzte Renovierungskosten ca. 50.000 €.
• Mängel, wie Wasserschäden und Schäden an der Fassade, wurden dokumentiert.

Lagebeschreibung:

• Der Standort befindet sich in Oberhausen-Lirich und besitzt eine einfache Wohnlage, welche durch Verkehrslärm und gewerbliche Nutzung belastet ist. Die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten (Bero Zentrum) und ein allgemeiner Zugang zu öffentlichem Nahverkehr wird positiv hervorgehoben, jedoch wird die Parksituation als mäßig bis schlecht eingeschätzt.

Besondere Merkmale:

• Garagenzeile vorhanden, jedoch erschwerte Nutzungssituation.

• Überbaurente und andere spezifische Merkmale wurden in der Wertfindung berücksichtigt.

  Wertmethoden:

• Ertragswertverfahren: Auf Grundlage erzielbarer Mieten berechnet und angenommener Bewirtschaftungskosten.

• Sachwertverfahren: Unter Berücksichtigung von Herstellungskosten und Alterswertminderungen.

  Zusammenfassend stellt sich die Immobilie als Renovierungsobjekt dar, das Möglichkeiten zur Ertragsgenerierung bietet, jedoch erhebliche Investitionen zur Behebung bestehender Mängel und zur Schaffung der Nutzbarkeit erfordert.