Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Eigenschaften:

• Objektart: Mehrfamilienhaus mit Garagen
• Standort: Pommernstiege 9, 48429 Rheine, Stadt Rheine, Flurstück 459
• Grundstücksgröße: 1202 m²
• Verkehrswert (Marktwert): 643.000 €
• Besichtigungsdatum: 03.09.2024

Lagemerkmale:

• Nachbarschaft: Gelegen im Stadtteil Schotthock, 1,3 km vom Stadtzentrum Rheine entfernt. Geringes Verkehrsaufkommen an der Pommernstiege.
• Verkehrsanbindung: Nähe zur Bundesstraße 481 (1,2 km) und zur Autobahn A30 (4 km). Nächster Bahnhof ca. 2,2 km entfernt.
• Öffentliche Einrichtungen: Ausstattung mit Kindergärten, Schulen und medizinischen Einrichtungen in der näheren Umgebung. Krankenhaus ca. 2,4 km entfernt.
• Umwelteinflüsse: Risiko von Verkehrslärm, jedoch keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt.
• Wohn- und Geschäftslage: Gesamte Wohnlage wird als mäßig bis schlecht eingeschätzt.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Bauliche Nutzung: Grundstück liegt im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Es gibt keinen Bebauungsplan.
• Abgabenrechtlicher Zustand: Grundstück gilt als endgültig erschlossen. Keine weiteren Beiträge zu erwarten.
• Rechte und Belastungen: Zwangsversteigerung angeordnet; keine besonderen weiteren Belastungen festgestellt. Objekt ist vermietet.

Gebäudebeschreibung:

• Hauptgebäude:

  • Baujahr: Ca. 1965, teilweise modernisiert.
  • Etagen: Keller, Erdgeschoss, 3 Obergeschosse.
  • Wohnfläche: Ca. 640 m²; Nutzfläche insgesamt 1297,86 m².
  • Raumaufteilung: 7 Zimmer, 2 Küchen, 2 Bäder, 1 WC, 2 Loggien und Abstellräume.
  • Zustand: Unterdurchschnittlich, Ausstattung veraltet, energetische Qualität nicht mehr zeitgemäß.

• Nebengebäude (Garagen):

  • Baujahr: Ca. 1966, nicht unterkellert.
  • Größe: 49,36 m² brutto, 41,48 m² netto.
  • Zustand: Unterdurchschnittlich, mit Rissen im Mauerwerk.

Ertragsverhältnisse:

• Marktmietwerte: Nach Mietspiegel wurden für die Nutzung monatliche Mieten von 45,00 €/m² angenommen, was zu einem jährlichen Rohertrag von 45.234 € führt.
• Bewirtschaftungskosten: Jährliche Bewirtschaftungskosten betragen 12.664 €, was einen jährlichen Reinertrag von 32.570 € ergibt.

Verkehrswertermittlung:

• Ertragswert: Basierend auf den durch die Mieten generierten Einnahmen und dem Bodenwert wurde der Ertragswert auf 642.872 € festgelegt.
• Verkehrswert: Der endgültige Verkehrswert wurde auf 643.000 € gerundet.

Fazit:

Das Mehrfamilienhaus mit Garagen in Rheine präsentiert sich als Kapitalanlage mit vermietbarem Wohnraum, jedoch mit sanierungsbedürftigen und veralteten Ausstattungen. Die Lage weist sowohl Vorteile (gute Verkehrsanbindung, infrastrukturelle Versorgung) als auch Nachteile (mäßige Wohnlage, Lärmbelastung) auf, was sich in der Wertermittlung niederschlägt.