Zusammenfassung der Immobilie: Reihenendhaus Kämpershof 2, 45892 Gelsenkirchen

Objektdaten:

• Typ: Reihenendhaus
• Nutzung: Einfamilienhaus
• Lage: Stadtteil Resse, Gelsenkirchen
• Grundstücksgröße: 1.582 m²
• Baujahr: 1970
• Wohnfläche: ca. 474 m²
• Kellergeschoss: überwiegend wohnlich ausgebaut mit Whirlpool
• Verkehrswert: 734.000 €

Lage:

• Das Reihenendhaus befindet sich im Stadtteil Resse, einem als gut bewerteten Wohngebiet in Gelsenkirchen.
• Umgebende Bebauung hauptsächlich durch Einfamilienhäuser.
• Verkehrsanbindung durch die Bundesstraße B226 und zur Autobahn A2 gegeben, jedoch leichter Verkehrslärm wahrnehmbar.

Gebäude und Ausstattung:

• Bauweise: I-geschossig mit Flachdach, massiv konstruiert.

• Ausstattung:

  • Aluminiumfenster mit Isolierverglasung und elektrischen Rollläden (modernisiert ca. 2013).
  • Ölheizung und Fußbodenheizung vorhanden, Warmwasser zentral über die Heizung.
  • Teilweise modernisierte Oberflächen (z.B. Bäder, Fußböden, Türen).
  • Besonderheiten: Koikarpfenteich im Esszimmer, freistehender Whirlpool im Keller.

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Zustand und Instandhaltungsbedarf:

• Das Gebäude weist einen beginnenden Instandhaltungsstau auf, insbesondere im Außenbereich (Schäden an der Attika, Pflegebedarf im Garten).
• Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht, was ratenspezifische Risiken birgt (fehlende Information über potenzielle Schäden oder Ausbauzustand).
• Der Keller ist teilweise ausgebaut, jedoch anhand äußeren Augenscheins nicht abschließend bewertbar.

Marktanalyse:

• Aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage und der sinkenden Nachfrage nach Immobilien in Gelsenkirchen ist die Marktgängigkeit als verhalten einzuschätzen.
• Die Region ist von einer abnehmenden Nachfrage gekennzeichnet, was die Bewertung des Objekts beeinflusst.

Besondere Grundstücksmerkmale (boG):

• Abzüge in der Bewertung aufgrund:

  • Fehlender Innenbesichtigung (-143.400 €)
  • Geplanten Umbau- und Erweiterungsarbeiten ohne Abschluss (Risikoabschläge).

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Finanzielle Aspekte:

• Gesamter Verkehrswert wird auf 734.000 € geschätzt.
• Bodenwert beträgt 403.000 €, was etwa 55% des Verkehrswertes darstellt.
• Marktanpassungsfaktoren und besondere objektspezifische Merkmale wurden in die Bewertung einbezogen.

Zusammenfassung: Das Reihenendhaus in Kämpershof 2 ist eine interessante Immobilie mit repräsentativem Charakter und ansprechender Wohnfläche, jedoch ist der Zustand und die Ungewissheit der Innenbesichtigung, sowie der Instandhaltungsbedarf und die wirtschaftliche Lage in der Region zu beachten, was sich negativ auf die Marktgängigkeit auswirkt. Der ermittelte Verkehrswert beträgt 734.000 €, wobei verschiedene Risikofaktoren bereits berücksichtigt wurden.