Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das Objekt Hauptstraße 42, D-53604 Bad Honnef

Allgemeine Informationen:

• Gutachtenstitel: Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Zwangsversteigerung
• Auftraggeber: Amtsgericht Königswinter, AZ 008 K 002/23
• Gutachter: Dr.-Ing. Björn Haack, Sachverständigenbüro Dr. Haack
• Besichtigung:
  15. August 2023
• Wertermittlungsstichtag:
  15. August 2023

Objektbeschreibung:

• Objektart: Wohn- und Geschäftshaus
• Adresse: Hauptstraße 42, D-53604 Bad Honnef
• Bauart: Massivbau mit dreigeschossiger Konstruktion und ausgebautem Dachgeschoss
• Baujahr: Ursprünglich 1903, Um- und Erweiterungen in 1969 sowie umfangreiche Sanierungen seit 2019

Betriebs- und Nutzungskonzeption:

• Nutzflächenaufteilung:
  • UG (Tiefgarage): 11 PKW-Stellplätze, Lager- und Technikflächen
  • EG (Erdgeschoss): Ladenlokal, Büro- und Lagerflächen
  • 1. OG:
    6 Apartments, 8 Einzelzimmer, Gemeinschaftsbäder und -küche, Aufenthaltsraum
  • 2. OG:
    8 Einzelzimmer, Gemeinschaftsbäder und -küche
  • DG (Dachgeschoss): 4 Apartments (Maisonette), 8 Einzelzimmer, Gemeinschaftsbäder und -küche

Wertermittlung:

• Verkehrswert/Marktwert: 3.850.000 €
• Bodenwert: 280.000 €
• Ertragswert: 4.280.000 €

Bauliche Merkmale:

• Fläche: Gesamtnutzfläche von ca. 1.771,36 m²
• Ausstattungsmerkmale:
  • Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, wärmedämmende Fassade
  • Gasheizungen und dezentrale Warmwasserversorgung
  • Geplante Instandhaltungen und Fertigstellungen noch nicht vollständig abgeschlossen
• Bau- und Erhaltungszustand: Ansprechender Zustand mit einigen festgestellten Mängeln, geschätzte Sanierungskosten von ca. 100.000 € wurden abgezogen.

SWOT-Analyse:

1. Stärken:

   • Zentrale Lage in Bad Honnef, gute Verkehrsanbindung
   • Attraktive Immobilie mit zeitgemäßer Ausstattung
   • Gefragte Wohnflächen für Singles und Studenten

2. Schwächen:

   • Keine zugeordneten Stellplätze für gewerbliche Mieter
   • Kürzere Restlaufzeit des Mietvertrags (ca. 1 Jahr)

3. Chancen:

   • Entwicklungspotenzial des Standorts
   • Steigende Nachfragen nach Wohnraum

4. Risiken:

   • Rückgang der Nachfrage durch Online-Handel
   • Mögliche Marktabschläge und Standortschließungen (z.B. Hochschule)

Fazit: Das Objekt in der Hauptstraße 42 in Bad Honnef stellt aufgrund seiner zentralen Lage und der geplanten vollumfänglichen Nutzung ein attraktives Investment dar. Es erfordert allerdings noch einige Investitionen zur Instandsetzung und Fertigstellung, bevor die volle Rentabilität erreicht werden kann. Die Gesamtbewertung des Marktes zeigt mittlere Verwertbarkeit in einem sich abkühlenden Immobilienmarkt auf.