Zusammenfassung der Immobilie

Bewertungsobjekt

• Adresse: Hienheimer Straße 22, 93309 Kelheim
• Flurstück-Nr.: 2047/3 - Gemarkung Kelheim
• Miteigentumsanteil: 28/100 am Grundstück
• Art des Objekts: Dachgeschosswohnung (Eigentumswohnung) mit Wintergarten und Spitzboden
• Größe der Wohnung: 144 m²
• Besondere Merkmale: Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, Garagenstellplatz sowie einem Schuppen

Grundstück und Lage

• Grundstücksgröße: 2.300 m²
• Nutzung: Innenbereich / Allgemeines Wohngebiet gemäß § 34 BauGB
• Lagebeschreibung: Das Grundstück befindet sich im Westen von Kelheim, in einer überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Gegend. Zugang über die Hienheimer Straße, jedoch mit Lärmemissionen durch den Verkehr.

Gebäudebeschreibung

• Baujahr: ca. 1963 (fiktiv)
• Bauweise: Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten
• Bodenwert: 261.010 € (abgeleitet)
• Gesamtwert des Grundstücks: 270.000 € laut Gutachten zum Wertermittlungsstichtag (03.03.2022).
• Zustand: Gesamterhaltungszustand unterdurchschnittlich, Instandhaltungsstau festgestellt.

Wertermittlung

• Bodenwert: Grundlage des Wertes, der sich aus Vergleichsdaten ableitet.
• Ertragswert: Gesamtertragswert ermittelt mit 322.530 €
• Vergleichswert: Verglichen mit ähnlichen Objekten, sofern geeignete Daten vorhanden sind
• Verkehrswert: 270.000 €, unter Berücksichtigung von Abzügen für Instandhaltungsrückstände und Anrechnungen von Sondernutzungsrechten.

Kosten und Rücklagen

• Hausgeld: Aktuell 291 €/Monat (2021), beinhaltet Betriebskosten und Rücklagenbildung.
• Instandhaltungsrücklage: Besonders niedrige Rücklagen mit nur 1.083,33 € zum 31.12.2021, was wegen der geplanten Investitionen in das Gemeinschaftseigentum problematisch ist.

Besondere objektspezifische Merkmale

• Modernisierungsstau: Um 60.343 €, dies trägt negativ zum Wert bei.
• Nebengebäude: Schuppen und Gartenfläche werden als Sondernutzungsrecht behandelt, verfügen aber über Mängel im Erhaltungszustand.

Verkehrsanbindung und Infrastruktur

• Anschluss an Fernverkehr: Bahnlinien und überregionale Straßen (B 16, A93) gut erreichbar.
• Öffentlicher Nahverkehr: Busverbindungen vorhanden, mit dem Auto erreichbare Haltestellen in der Nähe.
• Demografische Entwicklung: Stetiger Anstieg der Bevölkerung in Kelheim prognostiziert.

Fazit

Die Immobilie bietet Interessenten eine Eigentumswohnung in einer zentralen Lage von Kelheim, weist jedoch einige bauliche Defizite und Instandhaltungsbedarfe auf. Das Bewertungsgutachten hat den Verkehrswert auf 270.000 € festgelegt, berücksichtigt dabei sowohl potenzielle Einnahmen als auch abzuziehende Kosten durch Modernisierungen. Es wird empfohlen, vor einer Kaufentscheidung eine Besichtigung der Immobilie sowie eine eingehende Prüfung der vorliegenden Dokumente vorzunehmen.