Zusammenfassung des Gutachtens über die Eigentumswohnung Nr. 5

Objektbeschreibung:

• Art des Objekts: Eigentumswohnung (Nr. 5)
• Lage: Balgheimer Straße 78, 41542 Dormagen (Ortsteil Delrath)
• Baujahr: Ca. 1978
• Wohnfläche: Ca. 79 m²
• Räume: 3 Zimmer (Wohnen, Eltern, Kinder), Küche, Diele, Bad, Spind, Flur und Balkon
• Zusätzlich: Kellerraum, Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz
• Zustand: Leerstehend, der Zustand der Wohnung wird als überdurchschnittlich renovierungsbedürftig beschrieben, mit Schimmelbildung aufgrund von Mieterverschulden.

Wert- und Marktanalyse:

• Verkehrswert (Marktwert) zum 05.03.2024: 184.000,00 €
• Wertansätze:
  • Ertragswert: 173.000,00 €
  • Vergleichswert: 194.000,00 €
• Bodenwert: 41.400,00 €
• Besonderheiten: Es bestehen keine Baulasten oder Altlasten. Das Grundstück wird als erschließungsbeitragsfrei eingestuft und kam im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Wertbestimmung.

Lagebeschreibung:

• Umgebung: Die Wohnung befindet sich in einer Wohnstraße mit überwiegenden wohnbaulichen Nutzungen sowie Landwirtschaftsflächen in der Nähe. Es gibt Störungen durch eine nahegelegene S-Bahnlinie, die den Geräuschpegel beeinflusst.
• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung an die A57, B9 sowie öffentliche Verkehrsmittel. Es besteht eine ansprechende Infrastruktur mit mehreren sozialen und kulturellen Angeboten, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten.

Gebäude- und Wohnungsdetails:

• Gebäudeart: Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen, zweigeschossig, unterkellert mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Gebäudebeschreibung:
  • Konstruktionsart: Massivbau
  • Heizung: Öl-Zentralheizung
  • Bauzustand: Durchschnittlich für das Baujahr, mit moderaten Abnutzungen
• Wohnungsausstatung:
  • Mittelmäßige Elektroinstallation, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Laminatböden, Bad mit Stand-WC, Waschbecken und Badewanne.
  • Allgemein wird die technische Wohnungsausstattung als durchschnittlich eingestuft.

Eigentümer- und Verfahrensdetails:

• Auftraggeber: Amtsgericht Neuss
• Verfahren: Zwangsversteigerungsverfahren
• Leistungsumfang des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß BauGB und Immobilienwertermittlungsverordnung.

Fazit:

Die Eigentumswohnung in Dormagen, lokalisiert in einer durchschnittlichen Wohnlage, weist Renovierungsbedarf auf und ist derzeit nicht vermietet. Der ermittelte Verkehrswert beläuft sich auf 184.000,00 €, was auf die aktuelle Marktlage reflektiert. Das Gutachten umfasst umfangreiche Rechtsgrundlagen und methodische Erläuterungen und dient der Festlegung des Wertes im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens.