Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie: Zweifamilienhaus Sengelbuscher Straße 40 in Reichshof-Brüchermühle

1. Allgemeine Informationen

• Adresse: Sengelbuscher Straße 40, 51580 Reichshof-Brüchermühle
• Gutachter: Dipl.-Ing. Wilhelm Westhoff
• Gutachtensdatum: 13.09.2024
• Gesamtverkehrswert: 166.000 €
  • Verkehrswert Zweifamilienhaus: 165.000 €
  • Verkehrswert Waldgrundstück: 1.000 €

2. Grundstück und Gebäude

• Flurstücke:
  • Flurstück 264: Waldfläche, Größe 610 m²
  • Flurstück 266: Wohnbaufläche, Größe 1.580 m² mit Zweifamilienhaus, Wintergartenanbau und 2 Kellergaragen
• Nutzung:
  • Erdgeschoss: leerstehend (möbliert)
  • Dachgeschoss: vermietet
• Wohnfläche: ca. 134 m²
  • Erdgeschoss: ca. 78 m²
  • Dachgeschoss: ca. 56 m²

3. Bau- und Zustand

• Bauweise:
  • Freistehendes, eingeschossiges, unterkellertes Zweifamilienhaus
  • Ursprünglicher Bau: 1956/57, Erweiterung um Garagen 1963, Wintergartenanbau vor ca. 40 Jahren ohne nachweisbare Genehmigung.

• Bausubstanz:

  • Alte und sanierungsbedürftige Substanz
  • Mängel: Feuchtigkeitserscheinungen, Schäden an der Fassade, schlechte Isolierung, veraltete Heizungsanlage (aus 1991), sowie Schäden im Kellergeschoss.

  4. Verkehrswertmethoden und Berechnung

• Sachwertverfahren:

  • Bodenwert: 70.000 €
  • Gebäudewert: 168.000 €
  • Wert der Außenanlagen: 5.000 €
  • Vorläufiger Sachwert: 243.000 €
  • Alterswertminderung von 90.000 € aufgrund von Mängeln und Schäden.
  • Endgültiger Sachwert: 165.000 €

• Ertragswertverfahren:

  • Jährlicher Rohertrag: ca. 10.728 €
  • Bewirtschaftungskosten von 26 %.
  • Reinertrag: 7.939 €
  • Gebäudeertragswert: 187.000 €

• Vergleichswertverfahren:

  • Ermittelt zu 163.000 € unter Verwendung von Vergleichssubjekten.

5. Lage und Umgebung

• Lagebeschreibung:

  • Im Ortsteil Brüchermühle, ca. 2 km nordwestlich des Zentrums von Denklingen.
  • Erschließung über die Sengelbuscher Straße, gute Verkehrsanbindung zur Autobahn A4.
  • Wohnlage: Zufriedenstellend, Lärmbelastung zwischen 55-65 dB(A).

• Umgebungseinrichtungen:

  • Einkaufsmöglichkeiten im näheren Umkreis vorhanden.
  • Das Gebiet ist von anderen Wohngebieten umgeben, hauptsächlich Einfamilienhäuser.

6. Hinweise und Besonderheiten

• Rechte und Lasten:

  • Keine im Grundbuch als belastend verzeichnet.
  • Regelung bezüglich der Abwasserableitung ohne eintragbare Leitungsrechte.

• Planungsrecht:

  • Grundstück im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen, keine besonderen baurechtlichen Beschränkungen vorhanden.

• Energie:

  • Fehlender Energieausweis, Heizungs- und Warmwasserbereitung defekt.

• Zustand des Wintergartens und der Garagen:

  • Sanierungsbedarf. Kellergeschoss leidet unter Feuchtigkeit, insbesondere bei Starkregenereignissen.

Zusammenfassend handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges, unterkellertes Zweifamilienhaus, das in einer ruhigen Wohngegend liegt. Investoren sollten sich auf umfassende Sanierungsarbeiten einstellen, um das Objekt wieder bewohnbar und marktfähig zu machen. Die Ertragswertmethoden geben einen realistischen Überblick über die potentiellen Erträge der Fläche, während die Sachwertansätze den aktuellen Stand und die erforderlichen Investitionen reflektieren.